Έξοδα μεταβίβασης ακινήτου - έξοδα αγοραστή

Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) [επιβαρύνει τον αγοραστή]: Ο φόρος υπολογίζεται στην αξία του συμβολαίου, όπως αυτή προσδιορίζεται από τον συμβολαιογράφο του αγοραστή. Στην αγορά κατοικίας, για τα πρώτα 15.000€ το ποσοστό του φόρου είναι 9%, ενώ για το υπόλοιπο ποσό είναι 11%. Σε περιοχές όπου δεν υπάρχει Πυροσβεστική Υπηρεσία, τα παραπάνω ποσοστά μειώνονται κατά 2%, γίνονται δηλ. 9% και 7% αντίστοιχα. Στο ποσό του φόρου που προκύπτει επιβάλλεται δημοτικός/κοινοτικός φόρος 3%. Τα αντίστοιχα ποσά για αγορά οικοπέδου, διαφοροποιούνται προς τα κάτω. Ο ΦΜΑ καταβάλλεται από τον αγοραστή στη ΔΟΥ πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, ώστε κατά την υπογραφή του να υπάρχει το αποδεικτικό πληρωμής του φόρου. Από τον φόρο αυτό απαλλάσσεται η πρώτη κατοικία. Ειδικότερά: Απαλλαγή εκ του φόρου μεταβιβάσεως της πρώτης κατοικίας. "1. Συμβάσεις αγοράς εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα κατοικίας ή οικοπέδου από έγγαμο ή ενήλικο άγαμο απαλλάσσονται από το φόρο μεταβίβασης, εφόσον ο αγοραστής ή ο σύζυγος ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού δεν έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή σε ιδανικό μερίδιο αυτής που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε ιδανικό μερίδιο οικοπέδου στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των τριών χιλιάδων (3.000) κατοίκων. Για την έννοια του οικοπέδου έχουν εφαρμογή οι σχετικές πολεοδομικές διατάξεις. Οι διατάξεις της παραγράφου αυτής εφαρμόζονται και όταν ο αγοραστής είναι κύριος εξ αδιαιρέτου ποσοστού ή ψιλός κύριος ή επικαρπωτής κατοικίας ή οικοπέδου και αγοράζει το υπόλοιπο ποσοστό ή το εμπράγματο δικαίωμα της ψιλής κυριότητας ή της επικαρπίας, ώστε να γίνει κύριος ολόκληρου του ακινήτου, καθώς και στην περίπτωση αγοράς μη οικοδομήσιμου οικοπέδου, το οποίο με προσκύρωση ή αγορά τμήματος ομόρου οικοπέδου καθίσταται οικοδομήσιμο. Η ανωτέρω απαλλαγή παρέχεται και κατά την αγορά κατά πλήρη κυριότητα ολόκληρου του ακινήτου και από τους δύο συζύγους. Με τις προύποθέσεις που ορίζονται στο πρώτο εδάφιο, η απαλλαγή του εγγάμου παρέχεται και: α) στο χήρο ή διαζευγμένο που έχει την επιμέλεια των ανηλίκων τέκνων της οικογένειας, β) στην άγαμη μητέρα ανηλίκων τέκνων ή στον εξ αναγνωρίσεως πατέρα, εφόσον του έχει ανατεθεί η επιμέλεια των τέκνων, γ) στον άγαμο ενήλικο, ο οποίος παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία ή σε έγγαμο που έχει προστατευόμενα τέκνα, ανεξάρτητα από την ηλικία τους, που παρουσιάζουν την ίδια αναπηρία, και δ) στον επιζώντα σύζυγο και τα ανήλικα τέκνα του αποβιώσαντος, στο όνομα του οποίου είχε εγκριθεί δάνειο από τον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας για αγορά κατοικίας, που χορηγείται στους ως άνω κληρονόμους, ανεξάρτητα από το αν η αγορά γίνεται από τον έναν ή από όλους τους κληρονόμους μαζί εξ αδιαιρέτου. Με τις προύποθέσεις που ορίζονται στο πρώτο εδάφιο την απαλλαγή του άγαμου δικαιούνται και τα ανήλικα τέκνα, τα οποία στερούνται και τους δύο γονείς τους και τελούν υπό επιτροπεία ή υπό την επιμέλεια τρίτου προσώπου, που ορίστηκε με δικαστική απόφαση είτε αγοράζουν ακίνητο εξ αδιαιρέτου είτε αγοράζουν αυτοτελώς χωριστό ακίνητο το καθένα. Την απαλλαγή του άγαμου δικαιούται και ο σύζυγος που βρίσκεται σε διάσταση και έχει καταθέσει αίτηση ή αγωγή διαζυγίου τουλάχιστον έξι (6) μήνες πριν από το χρόνο της αγοράς. Αν έχει την επιμέλεια των ανήλικων τέκνων της οικογένειας, δικαιούται απαλλαγή ως έγγαμος. Αν δεν λυθεί ο γάμος με διαζύγιο μέσα σε πέντε (5) έτη από την αγορά, αίρεται η χορηγηθείσα απαλλαγή και καταβάλλεται ο οικείος φόρος σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 5 του άρθρου αυτού. Εάν ο αγοραστής ή ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα αυτού, που είναι κύριοι κατοικίας ή οικοπέδου ή ιδανικού μεριδίου αυτών, μεταβιβάσουν με επαχθή ή χαριστική αιτία την επικαρπία ή το δικαίωμα οίκησης ή ιδανικό μερίδιο επί της κατοικίας ή του οικοπέδου, το εμβαδόν των οποίων πληροί κατά το χρόνο της μεταβίβασης τις στεγαστικές τους ανάγκες, δεν παρέχεται απαλλαγή πριν από την παρέλευση χρονικού διαστήματος πέντε (5) ετών από τη μεταβίβαση της επικαρπίας ή της οίκησης ή του ιδανικού μεριδίου. Το ανωτέρω χρονικό διάστημα απαιτείται και όταν μεταβιβάζεται η ψιλή κυριότητα οικοπέδου ή ιδανικού μεριδίου αυτού. 2. Η απαλλαγή που προβλέπεται από την προηγούμενη παράγραφο παρέχεται: α) Για αγορά κατοικίας από άγαμο μέχρι ποσού αξίας διακοσίων χιλιάδων (200.000) ευρώ, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας διακοσίων πενήντα χιλιάδων (250.000) ευρώ ενώ, από έγγαμο ο οποίος παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας διακοσίων εβδομήντα πέντε χιλιάδων (275.000) ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά είκοσι πέντε χιλιάδες (25.000) ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά τριάντα χιλιάδες (30.000) ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. β) Για αγορά οικοπέδου από άγαμο μέχρι ποσού αξίας πενήντα χιλιάδων (50.000) ευρώ, ενώ από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας εκατό χιλιάδων (100.000) ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά δέκα χιλιάδες (10.000) ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά δεκαπέντε χιλιάδες (15.000) ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

Τ.Α.Π. (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας) [οφείλεται από τον Πωλητή]: Ο συντελεστής καθορίζεται από το δημοτικό συμβούλιο της περιοχής, από 0,25‰ ως 0,35‰ περίπου.

Υποθηκοφυλακείο: Τα δικαιώματα του Υποθηκοφυλακείου καθορίζονται σε 4,5‰ της αξίας του ακινήτου όπως εμφανίζεται στο συμβόλαιο και επιβαρύνουν τον αγοραστή. Κάθε πιστοποιητικό που εκδίδεται στοιχίζει περίπου 10€.

Κτηματομεσιτικό γραφείο: Τα έξοδα αυτά ανέρχονται στο 2% επί του πραγματικού τιμήματος και επιβαρύνονται με 23% ΦΠΑ. Η πληρωμή γίνεται κατά την υπογραφή του συμβολαίου.

Δικηγορικό γραφείο: Για αγοραπωλησίες ακινήτων επειδή το τίμημα είναι συνήθως υψηλό, απαιτείται η παράσταση των δικηγόρων του πωλητή και ιδιαίτερα του αγοραστή. Η ελάχιστη νόμιμη αμοιβή έκαστου, ανέρχεται σε 1% για τα πρώτα 44.020€ και σε 0,5% για το ποσό μέχρι 1.467.351€. Το ποσοστό σταδιακά μειώνεται για το υπόλοιπο ποσό του τιμήματος. Ο αγοραστής επιβαρύνεται και με την αμοιβή του δικηγόρου του για τον έλεγχο των τίτλων. Η παράσταση δικηγόρου είναι εκ του νόμου υποχρεωτική στις πωλήσεις και στις δωρεές εφόσον η αξία του ακινήτου είναι άνω των 29.347 € για τα εντός Αττικής ακίνητα ή άνω των 11.738,80 € για τα εκτός Αττικής ακίνητα. Η παράσταση είναι υποχρεωτική τόσο για τον πωλητή ή δωρητή όσο και για τον αγοραστή ή δωρεοδόχο.

Συμβολαιογραφικά: Τα συμβολαιογραφικά έξοδα επιβαρύνουν τον αγοραστή και ανέρχονται σε 1,20% της αξίας του συμβολαίου πλέον 130€. Στο ποσό που προκύπτει, αναλογεί 9% στο Ταμείο Νομικών, 6% στο Ταμείο Ασφαλίσεως Συμβολαιογράφων, και 85% στην αμοιβή του συμβολαιογράφου. Τα αντίγραφα χρεώνονται επιπλέον 9,27€.

Έξοδα προσημείωσης: Αν η αγορά πραγματοποιηθεί με τραπεζικό δάνειο με προσημείωση ακινήτου, το ποσοστό που επιβαρύνεστε για τη μετεγγραφή της προσημείωσης στο Υποθηκοφυλακείο ανέρχεται στο ποσοστό 0,75-0,80% επί της αξίας της προσημείωσης ενώ η τελευταία μπορεί να υπερβαίνει την αξία του δανείου κατά 120%.

Λοιπές φορολογικές υποχρεώσεις και δικαιώματα αγοραστή ακινήτου: • Είναι υποχρεωμένος να υποβάλει δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) και να καταβάλει τον φόρο που ενδεχομένως προκύπτει. Υποβάλλεται από κοινού με τον πωλητή και πρέπει να είναι υπογεγραμμένη και από τους δύο. • Ο αγοραστής δικαιούται να απαλλαγεί από τον φόρο μεταβίβασης εν μέρει ή εξ ολοκλήρου, εφόσον ικανοποιεί τις αντίστοιχες προϋποθέσεις. • Εάν διαφωνείτε με το ύψος του φόρου μεταβίβασης, μπορείτε να προσφύγετε στα Φορολογικά Δικαστήρια εντός 20 ημερών από την υποβολή της δήλωσης. • Η δήλωση υποβάλλεται από τον αγοραστή ή εκπρόσωπό του στο τμήμα Κεφαλαίου της ΔOY που υπάγεται το ακίνητο. • Τόσο ο αγοραστής όσο και ο πωλητής πρέπει να έχουν ΑΦΜ. • Η δήλωση ΦΜΑ υποβάλλεται πριν την υπογραφή του συμβολαίου. • Ο ΦΜΑ καταβάλλεται μαζί με την υποβολή της σχετικής δήλωσης. Αν το ποσό του φόρου είναι μέχρι 880,41 Ευρώ, ο φόρος πρέπει να καταβληθεί σε μετρητά. Εάν το ποσό είναι μεγαλύτερο, πρέπει να καταβληθεί τραπεζική επιταγή. Για περισσότερες πληροφορίες παρακαλώ επικοινωνήστε μαζί μας.

Δημήτριος Χ. Καραγιάννης, δικηγόρος, Θεσσαλονίκη - Αθήνα.