Καραγιάννης & Συνεργάτες - Δικηγορικό Γραφείο

ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΗΣ - ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ

ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΑ ΓΡΑΦΕΙΑ

ΑΘΗΝΑ - ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ

Επικοινωνήστε μαζί μας
2103810723 (Αθήνα) | 2310525720 (Θεσσαλονίκη) | info@karagiannislawfirm.gr

Αναπροσαρμογή μισθώματος εμπορικής μίσθωσης (Μονομελές Πρωτοδικείο Αιγιου - Αριθμός απόφασης 494/2011)

Περίληψη: Υπομίσθωση ξενοδοχειακού συγκροτήματος. Η εγγυητική επιστολή ως ρήτρα της υπομίσθωσης. Απρόοπτη και ανυπαίτια μη προβλεφθείσα μεταβολή των συνθηκών. Ραγδαία μείωση της εγχώριας τουριστικής κίνησης. Κατάπτωση εγγυητικής επιστολής. Εκκρεμεί αγωγή αναπροσαρμογής μισθώματος με διαπλαστική δικαστική απόφαση. Διατάσσεται με ασφαλιστικά μέτρα η εκμισθώτρια να παραλείψει προσωρινά την καταγγελία της μεταξύ των διαδίκων υπομίσθωσης λόγω καθυστέρησης καταβολής από την υπεκμισθώτρια του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 και διατάσσει την εκμισθώτρια να παραλείπει προσωρινά την εναντίον της υπεκμισθώτριας άσκηση της απαίτησης απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου και την αποβολή της υπεκμισθώτριας για τον ίδιο λόγο. Διατάξεις: άρθρα 281, 288, 361, 388, 847, 851, 853, 855, 904 ΑΚ

[...] Με την κρινόμενη υπ’ αρ. εκθ. καταθ. ΑΜ/249/19.4.2011 αίτησή της - όπως παραδεκτώς (άρθρα 224 εδ. β’ καθώς και 690 παρ. 1 ΚΠολΔ) τη διευκρινίζει κατά τους ισχυρισμούς χωρίς μεταβολή της ιστορικής της βάσης με (την αναπτυσσόμενη και στο από 28.6.2011 έγγραφο σημείωμά της) προφορική δήλωσή της στο ακροατήριο, που έγινε κατά την προφορική συζήτηση της υπόθεσης (βλ. Τζίφρα Ασφαλιστικά Μέτρα κατά τον ΚΠολΔ 1985 σελ. 28) - η αιτούσα ξενοδοχειακή εταιρία εκθέτει ότι με την από 8.8.2007 σύμβασή της με την καθής η αίτηση ανώνυμη εταιρία, που καταχωρίσθηκε στο ταυθήμερο ιδιωτικό έγγραφο και τροποποιήθηκε με τις από 10.8.2007, 10.3.2008, 21.12.2008 και 23.10.2009 μεταγενέστερες συμφωνίες τους, ομοίως καταχωρισθείσες σε ταυθήμερα ιδιωτικά έγγραφα, υπομίσθωσε από αυτήν (καθής) το παρακάτω ακίνητο, που η τελευταία είχε μισθώσει από την Ιερά Μονή Μ. Καλαβρύτων, ήτοι ένα ακίνητο εμβαδού 50 στρεμμάτων, κείμενο στον Ε. Αιγιαλείας, με το επ’ αυτού ειδικότερα περιγραφόμενο ξενοδοχειακό συγκρότημα για διάρκεια 25 ετών (από 1.9.2007 μέχρι και 31.12.2031) αντί ετήσιου μισθώματος αποτελούμενου: α) από ορισμένο ποσό καταβλητέο την 31.12 του κάθε έτους, ως δήλη ημέρα, που καθορίσθηκε συμβατικά ως εξής: για τα τρία πρώτα έτη της μίσθωσης, ήτοι το 2008 (για το 2007 δεν θα οφειλόταν μίσθωμα), 2009 και 2010 σε 85.000 ευρώ, για το τέταρτο έτος της μίσθωσης, ήτοι το 2011, σε 172.000 ευρώ και για τα επόμενα έτη, ήτοι το 2012 και εφεξής, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά ποσοστό 3% και β) από ποσοστό 2,5% σταθερό καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης επί των ετήσιων (εκτός του 2007) ακαθαρίστων εσόδων της εκμετάλλευσης του ξενοδοχείου από αυτήν (αιτούσα). Ότι δυνάμει σχετικής υποχρεώσεώς της από ρήτρα της υπομισθώσεως αυτή (αιτούσα) παρέδωσε στην καθής την .../8.8.2007 εγγυητική επιστολή ποσού 155.000 ευρώ και διάρκειας μέχρι τις 31.12.2008, που εξέδωσε η τράπεζα E. υπέρ αυτής (αιτούσας) για την καλή από μέρους της (της αιτούσας) εκτέλεση των όρων της υπομισθώσεως (και ιδίως για την εμπρόθεσμη καταβολή του μισθώματος) με ρήτρα πληρωμής από την τράπεζα με απλή έγγραφη δήλωση της καθής περί καταπτώσεως. Ότι δυνάμει σχετικής υποχρεώσεώς της από την ίδια παραπάνω ρήτρας της μεταξύ των διαδίκων υπομισθώσεως, η αιτούσα μεριμνούσε μέχρι τις 15.12 εκάστου έτους για την για το επόμενο έτος παράταση από την ως άνω τράπεζα της διάρκειας της ως άνω εγγυητικής επιστολής και φρόντισε για την από 15.12.2010 αναβίβαση του ποσού αυτής (εγγυητικής επιστολής) σε 172.000 ευρώ, έτσι ώστε να αντιστοιχεί στο ορισμένο ποσό του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011, που συμφωνήθηκε σε 172.000 ευρώ, όπως προεκτέθηκε. Ότι παρ’ όλα αυτά α) λόγω κατασκευαστικών κακοτεχνιών της καθής η αίτηση το ως άνω μίσθιο ξενοδοχειακό συγκρότημα δεν αδειοδοτήθηκε και σφραγίστηκε από τον ΕΟΤ Πατρών με αποτέλεσμα να μη λειτουργήσει καθόλου από τις 20.10.2008 έως και τις 24.5.2009, β) από το εντός του μισθίου ακινήτου παρεκκλήσι δεν μπορούν να τελεστούν μυστήρια (γάμοι, βαπτίσεις), με αποτέλεσμα να ελαττώνονται οι αντίστοιχες κοινωνικές εκδηλώσεις που θα φιλοξενούνται από αυτήν (αιτούσα) στο μίσθιο ξενοδοχειακό συγκρότημα και γ) ενώ υπεκμισθώθηκε από την καθής σε αυτήν (αιτούσα) ξενοδοχειακό συγκρότημα με 121 κλίνες, η τελευταία έλαβε άδεια από τον ΕΟΤ Πατρών (στις 25.5.2009) και χρησιμοποιεί μόλις 99 κλίνες. Ότι, έτσι, το παραπάνω μίσθιο ακίνητο με το επ’ αυτού ξενοδοχειακό συγκρότημα είχε ελλείψεις, που υπήρχαν κατά την παράδοσή του από την καθής σε αυτήν (αιτούσα) και που εμφανίστηκαν κατά τη διάρκεια της υπομίσθωσης, οι οποίες αποτελούν ελλείψεις σιωπηρώς συνομολογηθεισών ιδιοτήτων του μισθίου, άλλως πραγματικά ελαττώματά του που άλλα παρεμπόδισαν από τις 20.10.2008 έως και τις 24.5.2009 ολικά τη συμφωνημένη χρήση του και άλλα την παρεμποδίζουν και τώρα μερικά. Ότι μετά από την κατάρτιση της επίδικης υπομίσθωσης μεταξύ των διαδίκων ενέσκηψε στη χώρα δεινή οικονομική κρίση, η οποία με τη συνακόλουθη μείωση των μισθών και συντάξεων και την αύξηση των τιμών ειδών πρώτης ανάγκης μείωσε σε πολύ μεγάλο βαθμό το 2011 την εγχώρια τουριστική κίνηση, με αποτέλεσμα να μειωθούν ανάλογα το ίδιο έτος οι κρατήσεις δωματίων από ημεδαπούς τουρίστες και στο μίσθιο ξενοδοχειακό συγκρότημα, που εκ της θέσεώς του και εκ της φύσεως των παρεχόμενων από αυτό υπηρεσιών εξυπηρετούσε μόνον αυτούς (ημεδαπούς τουρίστες). Ότι εξαιτίας της απρόοπτης και ανυπαιτίως μη προβλεφθείσης μεταβολής των ως άνω συνθηκών, στις οποίες αμφότερα τα μέρη είχαν στηρίξει, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τη σύναψη της επίδικης υπομίσθωσης, δηλαδή εξαιτίας της ραγδαίας μειώσεως της εγχώριας τουριστικής κινήσεως, επήλθε κατά το έτος 2011 υπέρμετρη, άλλως ουσιώδης μείωση της λειτουργίας και εντεύθεν της μισθωτικής αξίας του μίσθιου ξενοδοχειακού συγκροτήματος, με αποτέλεσμα να υφίσταται κατά το παραπάνω έτος (2011) υπέρμετρη, άλλως ουσιώδης και διαταράσσουσα την καλή πίστη, απόκλιση και διαφορά ανάμεσα αφενός στην παροχή αυτής (αιτούσας), ήτοι το καταβαλλόμενο ετήσιο μίσθωμα του έτους 2011, που κατά το ορισμένο ποσό του αναπροσαρμόστηκε σε 172.000 ευρώ, αφετέρου στην αντιπαροχή της καθής, ήτοι στην αξία της παραχωρούμενης χρήσης του μισθίου ξενοδοχειακού συγκροτήματος, που μειώθηκε κατά πολύ μεγάλο ποσοστό. Ότι για όλους τους παραπάνω λόγους αυτή (αιτούσα) έχει ασκήσει κατά της καθής και ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού την υπ’ αρ. εκθ. καταθ. .../19.4.2011 αγωγή της, την οποία επέδωσε στην καθής στις 20.4.2011 την οποία ενσωματώνει στην αίτηση και με την οποία ζητεί, κυρίως μεν λόγω της απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών, επικουρικώς δε βάσει των αρχών της καλής πίστης και συναλλακτικών ηθών, να αναπροσαρμοσθεί και συγκεκριμένα να μειωθεί δικαστικώς (με διαπλαστική δικαστική απόφαση) το καταβαλλόμενο ετήσιο μίσθωμα του έτους 2011 κατά το ορισμένο ποσό του από τις 172.000 ευρώ που συμφωνήθηκε στο μέτρο που αρμόζει, άλλως σε αυτό που επιβάλλεται από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, ήτοι στις 85.000 ευρώ. Κατόπιν αυτών και επικαλούμενη επείγουσα περίπτωση ζητεί η αιτούσα να ληφθούν ασφαλιστικά μέτρα για την προσωρινή ρύθμιση της κατάστασης και συγκεκριμένα ζητεί να διαταχθεί η καθής να παραλείπει προσωρινά και μέχρι την έκδοση τελεσίδικης απόφασης επί της υπ’ αρ. εκθ. καταθ. .../19.4.2011 αγωγής αυτής (αιτούσας) τις ακόλουθες πράξεις και δη α) να διαταχθεί η καθής να παραλείπει προσωρινά την καταγγελία της μεταξύ των διαδίκων υπομίσθωσης λόγω καθυστερήσεως καταβολής από αυτήν (αιτούσα) του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 και δη του ορισμένου ποσού του εξ 172.000 ευρώ, που είναι καταβλητέο τη δήλη ημέρα της 31.12.2011, β) να διαταχθεί η καθής να παραλείπει προσωρινά την εναντίον αυτής (αιτούσας) άσκηση της απαιτήσεως αποδόσεως της (κατοχής και) χρήσεως του μισθίου ακινήτου και την (με εκτέλεση της οικείας δικαστικής απόφασης ή διαταγής αποδόσεως της χρήσεως του μισθίου ακινήτου) αποβολή αυτής (αιτούσας) από το μίσθιο ακίνητο για τον ίδιο παραπάνω λόγο (καθυστέρηση καταβολής από την αιτούσα του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 και δη του ορισμένου ποσού του εξ 172.000 ευρώ) και γ) να διαταχθεί η καθής να παραλείπει προσωρινά την κατάπτωση και είσπραξη για τον ίδιο παραπάνω λόγο (καθυστέρηση καταβολής από την αιτούσα του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 και δη του ορισμένου ποσού του εξ 172.000 ευρώ) της .../8.8.2007 εγγυητικής επιστολής που παρατάθηκε μέχρι τις 31.12.2011 για ποσό 172.000 ευρώ και που εξέδωσε η τράπεζα E. προς την καθής και υπέρ αυτής (αιτούσας) για την καλή από μέρους της τελευταίας εκτέλεση των όρων της υπομισθώσεως και ιδίως για την εμπρόθεσμη καταβολή του μισθώματος. Η κρινόμενη αίτηση αρμοδίως καθ’ ύλην και κατά τόπον και παραδεκτώς ασκείται και εισάγεται για να συζητηθεί ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού κατά την προκείμενη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, σύμφωνα με τα άρθρα 682 παρ. 1 εδ. α΄ 683 παρ. 1 και παρ. 3 και 686 επ. ΚΠολΔ. Το υπό στ. γ κύριο αίτημά της κρινόμενης αιτήσεως να διαταχθεί η καθής να παραλείπει προσωρινά την κατάπτωση και την είσπραξη για τον παραπάνω λόγο (καθυστέρηση καταβολής από την αιτούσα του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 και δη του αμείωτου ορισμένου ποσού του εξ 172.000 ευρώ) της .../8.8.2007 εγγυητικής επιστολής που παρατάθηκε μέχρι τις 31.12.2011 για ποσό 172.000 ευρώ και που εξέδωσε η τράπεζα E. προς την καθής και υπέρ αυτής (αιτούσας) για την καλή από μέρους της τελευταίας εκτέλεση των όρων της υπομισθώσεως και ιδίως για την εμπρόθεσμη καταβολή του μισθώματος πρέπει να απορριφθεί ως μη νόμιμο για τους ακόλουθους λόγους: Από τις περί εγγυήσεως διατάξεις των άρθρων 847, 851 και 853 ΑΚ, που εφαρμόζονται και επί των δι’ εγγυητικών επιστολών παρεχομένων εγγυήσεων, προκύπτει ότι αυτή (εγγύηση) αποτελεί σύμβαση ετεροβαρή κατ’ αρχήν καταρτιζόμενη μεταξύ δανειστή και εγγυητή διά της οποίας ο εγγυητής αναλαμβάνει έναντι του δανειστή την υποχρέωση πληρωμής προς αυτόν της κύριας οφειλής άλλου που πηγάζει από έγκυρη σχέση. Δημιουργείται έτσι με την εγγύηση, πέραν της εσωτερικής σχέσεως αξίας μεταξύ του πρωτοφειλέτη και του δανειστή και της σχέσεως καλύψεως μεταξύ πρωτοφειλέτη και εγγυητή και μία εξωτερική σχέση μεταξύ εγγυητή και δανειστή, στην οποία όμως ο πρωτοφειλέτης -τρίτος παραμένει, κατ’ αρχήν, νομικά ξένος. Ειδικότερα, όσον αφορά στις εγγυητικές επιστολές, που εκδίδονται από τις τράπεζες αυτές αποτελούν ιδιαίτερο είδος και τρόπο εγγύησης, δημιούργημα της συναλλακτικής πρακτικής των τελευταίων ετών (άρθρο 361 ΑΚ) χαρακτηριστικό της οποίας είναι ότι δι’ αυτής οι συναλλασσόμενοι δεν αποβλέπουν κυρίως στην απόκτηση πρόσθετης φερεγγυότητας, αλλά στην άμεση καταβολή του δι’ αυτής καλυπτομένου ποσού με απλή ειδοποίηση του δανειστή, χωρίς προσφυγή στα δικαστήρια και στη μακρόχρονη διαδικασία αυτών. Με τη μεσολάβηση, δηλαδή, της τράπεζας ή ετέρου εκδότη της εγγυητικής επιστολής με ρήτρα πληρωμής «σε πρώτη ζήτηση ή με απλή ειδοποίηση» σκοπείται η άμεση μετάθεση του χρηματικού ποσού, για το οποίο παρασχέθηκε η εγγυητική επιστολή, σε εκείνον προς τον οποίον αυτή απευθύνεται είτε με την επέλευση ορισμένου τυπικά διαπιστουμένου γεγονότος είτε με την πάροδο ορισμένης προθεσμίας είτε με την απλή δήλωση του δικαιούχου της επιστολής (δανειστή), ότι επήλθε ο λόγος της κατάπτωσης αυτής, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη τυχόν αντίρρηση του πρωτοφειλέτη υπέρ του οποίου και εκδόθηκε η εγγυητική επιστολή. Ο τοιούτος όρος στη σύμβαση εγγυήσεως με εγγυητική επιστολή ότι η Τράπεζα θα καταβάλει χωρίς έλεγχο της νομιμότητας και βασιμότητας του χρέους και της κατάπτωσης ή μη, είναι νόμιμος και ισχυρός. Έτσι εξασφαλίζεται ο δανειστής στη λήψη του ποσού της εγγυητικής επιστολής, χωρίς βέβαια να αποκλείεται μεταγενέστερα και ανάλογα με τις περιστάσεις η αναζήτηση από τον πρωτοφειλέτη καταβληθέντος ποσού δια της δικαστικής οδού, όπου και θα κριθεί αν συνέτρεχαν ή όχι οι όροι κατάπτωσης της εγγύησης. Το οικονομικό τούτο αποτέλεσμα είναι ακριβώς εκείνο στο οποίο αποβλέπουν τα ενδιαφερόμενα μέρη και προς το σκοπό αυτό απευθύνονται στις τράπεζες, ώστε δια της παρεμβάσεώς τους να κατοχυρωθεί η παραπάνω ρύθμιση των ενοχικών σχέσεών τους. Ειδικότερα η τράπεζα στην εγγυητική επιστολή με τη ρήτρα «σε πρώτη ζήτηση» ή «με απλή ειδοποίηση» δηλώνει ανεπιφύλακτα ότι με απλή αίτηση του δανειστή, προς τον οποίον και απευθύνεται η εγγυητική επιστολή, θα πληρώσει προς αυτόν το συγκεκριμένο χρηματικό ποσό αντί του πρωτοφειλέτη, υπέρ ού η εγγύηση, παραιτούμενη από τις εκ του άρθρου 853 ΑΚ μη προσωποπαγείς ενστάσεις του πρωτοφειλέτη κατά του δανειστή από τη σχέση αξίας πρωτοφειλέτη - δανειστή, καθώς και από την εκ του άρθρου 855 ΑΚ ένσταση διζήσεως, παραίτηση που είναι έγκυρη, αφού οι διατάξεις αυτές διαλαμβάνουν ενδοτικό δίκαιο και κατ’ ακολουθίαν είναι δεκτικές αντίθετης συμφωνίας (ρητώς και άρθρο 857 αρ. 1 ΑΚ για την ένσταση διζήσεως), διατυπουμένης διά της ανωτέρω, χωρίς οιαδήποτε επιφύλαξη, δήλωσης της τράπεζας, η οποία ρητά παραιτείται από κάθε τέτοια ένσταση. Η τράπεζα πλέον που ανέλαβε την υποχρέωση να πληρώσει σε πρώτη ζήτηση, με απλή ειδοποίηση, μέσα σε ορισμένη προθεσμία ή με την προσκόμιση ορισμένων εγγράφων π.χ. καταγγελίας της συμβάσεως μισθώσεως δανειστή-πρωτοφειλέτη, δεν μπορεί να αρνηθεί την καταβολή του ποσού της εγγυητικής επιστολής στο δανειστή, ούτε να αμφισβητήσει το λόγο κατάπτωσης της εγγυητικής επιστολής, ούτε να αντιτάξει ενστάσεις από τη βασική σχέση αξίας μεταξύ πρωτοφειλέτη και δανειστή, επικαλούμενη λ.χ. ανυπαρξία ή πλημμέλεια αυτής, αλλά ούτε και ενστάσεις από τη σχέση καλύψεως (συνήθως εντολή) που συνδέει αυτήν (εγγυήτρια τράπεζα) με τον πρωτοφειλέτη. Μετά από αυτά και αν ακόμη υπάρχει από τη σχέση αξίας (πρωτοφειλέτη-δανειστή) και από τη σχέση καλύψεως (πρωτοφειλέτη- εγγυήτριας τράπεζας) απαίτηση του πρωτοφειλέτη προς επιστροφή της εγγυητικής επιστολής, νόμιμα ο δανειστής, επικαλούμενος περίπτωση κατάπτωσης της εγγυητικής επιστολής, επιδιώκει την είσπραξη του ποσού αυτής από την εκδότρια της εγγυητικής επιστολής τράπεζα, μη δυναμένου σε αυτήν την περίπτωση του παρεμβαλλόμενου πρωτοφειλέτη ούτε να αντιτάξει ανυπαρξία οφειλής ή ανταπαιτήσεις και εντεύθεν μη συνδρομή του λόγου κατάπτωσης της εγγύησης που επικαλείται ο δανειστής ούτε και να παρακωλύσει την πληρωμή από την τράπεζα και την είσπραξή της από το δανειστή. Εντεύθεν παρέπεται ότι αφού δεν υφίσταται υπέρ του πρωτοφειλέτη τέτοια αξίωση και εν γένει δυνατότητα όπως παρεμβληθεί στη μεταξύ εγγυητή (τράπεζας) και δανειστή συμβατική σχέση ώστε να ματαιώσει τα έννομα αποτελέσματα αυτής και δη εκείνα τα οποία με εντολή του συνομολόγησε ο εγγυητής (τράπεζα), δεν δικαιούται αυτός να ζητήσει με λήψη ασφαλιστικών μέτρων οποιαδήποτε προστασία, επαγομένη παρακώλυση της παραπάνω λειτουργίας της, διά της απαγορεύσεως ή αναστολής πληρωμής και είσπραξης της διά της εγγυητικής επιστολής παρεχομένης εγγύησης ή διά δικαστικής μεσεγγυήσεως της επιστολής και για τον πρόσθετο λόγο ότι σε αντίθετη εκδοχή θα επέφερε, όπως είναι εύλογο, τον κλονισμό της περί τις εγγυητικές επιστολές τραπεζικής συναλλακτικής πίστης και θα ανέτρεπε το σκοπό της καθιέρωσης του επιτυχημένου στη διεθνή αγορά αυτού του είδους και τύπου των τραπεζικών εγγυήσεων υπό την προεκτεθείσα αυτών λειτουργία της απόκτησης πρόσθετης φερεγγυότητας και της άμεσης, χωρίς προσφυγή στα δικαστήρια είσπραξης του δι’ εγγυητικής επιστολής καλυπτόμενου ποσού, ενώ ο πρωτοφειλέτης, που θα πληρώσει με τη σειρά του στην εντολοδόχο τράπεζα, θα καλυφθεί αργότερα με την εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 904 επ. του ΑΚ ή εκείνων από τη βασική σχέση αξίας που τον συνδέει με το δανειστή που εισέπραξε την εγγυητική επιστολή. Κατ’ εξαίρεση, πεδίο εφαρμογής της διατάξεως του άρθρου 281 του ΑΚ (συνδυαζόμενης και με εκείνη του άρθρου 288 ΑΚ), προς παρεμπόδιση είσπραξης των εγγυητικών τραπεζικών επιστολών, θα μπορούσε να υπάρξει μόνο υπό αυστηρές προϋποθέσεις, όπως στην περίπτωση που α) από έγγραφο προκύπτει κατά τρόπο αξιόπιστο και αναμφισβήτητο ότι εξέλιπε οριστικά η αιτία για την οποία χορηγήθηκε η εγγύηση αυτή, ή β) όταν τούτο βεβαιωθεί δικαστικά, γιατί σε μια τέτοια περίπτωση δε δικαιολογείται ούτε από τον παραπάνω σκοπό της εγγυητικής επιστολής η ικανοποίηση του δικαιώματος του δανειστή, η δε ένσταση αυτή καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος (281 ΑΚ) ανήκει στις ενστάσεις από το περιεχόμενο της υπόσχεσης πληρωμής (εγγυητικής επιστολής) που νομίμως προβάλλονται κατά του δανειστή από την εγγυήτρια τράπεζα, αφού η τελευταία δεν προβάλλει ένσταση από τη βασική σχέση αξίας (πρωτοφειλέτη-δανειστή) ούτε ένσταση από τη σχέση καλύψεως (πρωτοφειλέτη-εγγυήτριας τράπεζας), οι οποίες απαγορεύονται όπως προεκτέθηκε (βλ. ΕφΑθ 8230/1989 ΝοΒ 38,632, ΠΠρΑθ 15000/1983 ΕΕμπΔ 1986,269, Λιακόπουλου σε ΝοΒ 1987,195). Στις εξαιρετικές αυτές υπό στ. α και β περιπτώσεις που η άσκηση από το δανειστή της απαιτήσεώς του από την εγγυητική επιστολή αντιβαίνει στο άρθρο 281 ΑΚ (συνδ. 288 ΑΚ), μπορεί και ο πρωτοφειλέτης να παρεμβληθεί στην εξωτερική σχέση μεταξύ δανειστή και εγγυήτριας τράπεζας. Ειδικότερα, ο πρωτοφειλέτης επικαλούμενος συγκεκριμένα περιστατικά, που στοιχειοθετούν την υπό στ. α ή την υπό στ. β περίπτωση και που καθιστούν την αξίωση του δανειστή για κατάπτωση και είσπραξη της εγγυητικής επιστολής καταχρηστική (υπερβαίνουσα προφανώς τα όρια της καλής πίστης, των χρηστών ηθών, του κοινωνικού ή οικονομικού σκοπού του δικαιώματος), αποκτά εκ του ουσιαστικού δικαίου και δη εκ του άρθρου 281 ΑΚ (συνδ. 288 ΑΚ) αξίωση κατά του δανειστή για παράλειψη της κατάπτωσης και είσπραξης της εγγυητικής επιστολής και για την αξίωσή του αυτή μπορεί να ζητήσει και προσωρινή δικαστική προστασία με τη λήψη ασφαλιστικών μέτρων προσωρινής ρύθμισης της κατάστασης σύμφωνα με τα άρθρα 682 παρ. 1 εδ. α’, 731 και 732 ΚΠολΔ [ΠΠρΑθ 15000/1983 ΕλλΔνη 27,363 ΜΠρΑθ 4176/2008 ΧρΙΔ 2008,935 ΜΠρΑθ 374/1998 ΕλλΔνη 39,1691 ΜΠρΑθ 3140/1992 ΕλλΔνη 33,428 όλες με περαιτέρω παραπομπές Κατράς, Σύστημα Ασφαλιστικών Μέτρων, Αναγκαστικής Εκτέλεσης, Διαταγών Πληρωμής και Απόδοσης 2010, σελ. 542-545 Λιακόπουλος, Εγγυητική επιστολή με ρήτρα πληρωμής «σε πρώτη ζήτηση» και κατάχρηση δικαιώματος ΝοΒ 35,283 επ. ιδίως 292 και 302-304, Στυλιανός Αντωνόπουλος, Η εγγυητική επιστολή «απλής ειδοποίησης» ΝοΒ 35,255 επ. ιδίως 260]. Επίσης, κατ’ εξαίρεση μπορεί ο πρωτοφειλέτης να παρεμβληθεί στην εξωτερική σχέση μεταξύ δανειστή και εγγυήτριας τράπεζας και έχει αξίωση κατά του δανειστή για παράλειψη της κατάπτωσης και είσπραξης της εγγυητικής επιστολής δυνάμενη να τύχει και προσωρινής δικαστικής προστασίας με τη λήψη ασφαλιστικών μέτρων και στην (σπανιότερη) περίπτωση που γ) τούτο έχει συμφωνηθεί μεταξύ πρωτοφειλέτη και δανειστή με ειδική συμβατική ρήτρα της μεταξύ τους βασικής συμβατικής σχέσης αξίας [ΜΠρΑθ 5879/1978 ΕΕμπΔ 30,57 που διέταξε τη δικαστική μεσεγγύηση εγγυητικής επιστολής βασιζόμενο σε ειδική συμβατική ρήτρα μεταξύ πρωτοφειλέτη και δανειστή, Λιακόπουλος, ό.π., σελ. 303, Στ. Αντωνόπουλος, ό.π., σελ. 260 υποσ. 42]. Στην προκείμενη, όμως, περίπτωση, η αιτούσα πρωτοφειλέτρια - (υπο)μισθώτρια δεν επικαλείται τις υπό στ. α, β και γ εξαιρέσεις προς στήριξη του υπό στ. γ κύριου αιτήματος της κρινόμενης αίτησής της. Συγκεκριμένα, η αιτούσα δεν εκθέτει ούτε α) ότι προκύπτει ήδη από έγγραφο αξιόπιστα και αναμφισβήτητα η μείωση σε ποσοστό 50% του ασφαλιζόμενου με την εγγυητική επιστολή ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 κατά το ορισμένο ποσό του, ήτοι η μείωση του ορισμένου αυτού ποσού από τις 172.000 ευρώ που συμφωνήθηκε στις 85.000 ευρώ, ούτε β) ότι η μείωση τούτη έχει συντελεστεί ήδη δικαστικά με διαπλαστική δικαστική απόφαση ή εξώδικα μεν αλλά έχει αναγνωριστεί με αναγνωριστική δικαστική απόφαση. Αντιθέτως, η αιτούσα ισχυρίζεται απλώς ότι έχει ασκήσει κατά της καθής η αίτηση διαπλαστική αγωγή με την οποία ζητεί τη μείωση στο ανωτέρω μέτρο του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 κατά το ορισμένο ποσό του, αφού συντρέχουν, κατά τους αγωγικούς ισχυρισμούς της, οι νόμιμοι προς τούτο λόγοι. Μόνα, όμως, τα πραγματικά περιστατικά αυτά δεν καθιστούν καταχρηστική την αξίωση της καθής η αίτηση δανείστριας - (υπ)εκμισθώτριας για κατάπτωση και είσπραξη της εγγυητικής επιστολής εκδόσεως της τράπεζας E. και δεν παρέχουν στην αιτούσα τη δυνατότητα να παρεμβληθεί στην εξωτερική σχέση μεταξύ της καθής και της εγγυήτριας τράπεζας E.. Συγκεκριμένα δεν παρέχουν στην αιτούσα αξίωση κατά της καθής για παράλειψη της κατάπτωσης και είσπραξης της .../8.8.2007 εγγυητικής επιστολής δυνάμενη να τύχει και προσωρινής δικαστικής προστασίας με τη λήψη ασφαλιστικών μέτρων προσωρινής ρύθμισης της κατάστασης. Επιπλέον, η αιτούσα δεν επικαλείται γ) ειδική συμβατική ρήτρα της (υπο)μισθώσεως που τη συνδέει με την καθής, η οποία να της παρέχει τέτοια δυνατότητα παρέμβασης στην εξωτερική σχέση μεταξύ της καθής και της εγγυήτριας τράπεζας E., να της παρέχει δηλαδή αξίωση κατά της καθής για παράλειψη της κατάπτωσης και είσπραξης της 910839/8.8.2007 εγγυητικής επιστολής δυνάμενη να τύχει και προσωρινής δικαστικής προστασίας με τη λήψη τέτοιων ασφαλιστικών μέτρων. Για όλους τους παραπάνω λόγους το υπό στ. γ κύριο αίτημα της κρινόμενης αιτήσεως είναι απορριπτέο ως μη νόμιμο. Κατά τα λοιπά, ήτοι κατά τα υπό στ. α και β κύρια αιτήματά της, η κρινόμενη αίτηση είναι επαρκώς ορισμένη, σύμφωνα με το άρθρο 688 παρ. 1 ΚΠολΔ, απορριπτομένης της αντιθέτου ενστάσεως της καθής, επειδή η αιτούσα αναφέρει σε αυτήν (αίτηση) συνοπτικά: α) τα πραγματικά περιστατικά που πιθανολογούν τις ασφαλιστέες και προσωρινώς ρυθμιστέες ουσιαστικού δικαίου αξιώσεις της κατά της καθής για παράλειψη της καταγγελίας εκ μέρους της τελευταίας της επίδικης (υπο)μίσθωσης λόγω καθυστερήσεως καταβολής από την αιτούσα του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 και δη του αμείωτου ορισμένου ποσού του εξ 172.000 ευρώ και για παράλειψη της αποβολής της αιτούσας από το μίσθιο ακίνητο για τον ίδιο παραπάνω λόγο (καθυστέρηση καταβολής από την αιτούσα του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 και δη του αμείωτου ορισμένου ποσού του εξ 172.000 ευρώ), καθώς και β) την επείγουσα περίπτωση, δηλαδή την πιεστική και ανεπίδεκτη αναβολής περίπτωση, που απαιτεί άμεση ρύθμιση, ώστε να αποφευχθεί η δημιουργία ανεπανόρθωτων ή δύσκολα αναστρέψιμων συνεπειών. Επίσης, κατά τα υπό στ. α και β κύρια αιτήματά της η κρινόμενη αίτηση είναι και νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 388 παρ. 1, 288 ΑΚ συνδ. 682 παρ. 1 εδ. α’, 731 και 732 ΚΠολΔ, όσα δε αντίθετα υποστηρίζει η καθής είναι νόμω αβάσιμα, μόνον όμως στο μέτρο που αφορά στη μείωση του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 και δη (ολόκληρου) του ορισμένου ποσού αυτού και μόνον στο μέτρο που στηρίζεται στην προβαλλόμενη από την αιτούσα μείωση της εγχώριας τουριστικής κίνησης του έτους 2011 ως μεταβολή των συνθηκών (με την έννοια του άρθρου 388 παρ. 1 ΑΚ άλλως με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ) πλήττουσα το ως άνω ετήσιο μίσθωμα. Ειδικότερα, όπως προκύπτει από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 388 παρ. 1, 288 ΑΚ συνδ. 682 παρ. 1 εδ. α’, 731 και 732 ΚΠολΔ, το δικαστήριο μπορεί, ώσπου να εκδώσει στο πλαίσιο της κύριας δίκης την τελεσίδικη ή οριστική (διαπλαστική ή μη) δικαστική απόφασή του για τη μείωση ή όχι της παροχής «στο μέτρο που αρμόζει» στην περίπτωση του άρθρου 388 παρ. 1 ΑΚ ή στο μέτρο που απαιτείται για την άρση του ουσιώδους της διαφοράς μεταξύ παροχής και αντιπαροχής και για την αποκατάσταση της διαταραχθείσας καλής πίστης στην περίπτωση του άρθρου 288 ΑΚ, να διατάξει την προσωρινή ρύθμιση της κατάστασης και συγκεκριμένα της απορρέουσας από τη σύμβαση έννομης σχέσης, επιλέγοντας το κατά την κρίση του προσφορότερο ασφαλιστικό μέτρο σύμφωνα με τα άρθρα 731 και (ιδίως) 732 ΚΠολΔ [ad hoc Μπέης, Πολιτική Δικονομία τ. 16 (1990), υπό το άρθρο 732 παρ. 3.12 σελ. 809]. Ειδικότερα, ώσπου να εκδοθεί στο πλαίσιο της κύριας δίκης η τελεσίδικη ή οριστική (διαπλαστική ή μη) δικαστική απόφαση για τη μείωση ή όχι του (αρχικά συμφωνημένου ή κατ’ αναπροσαρμογή διαμορφούμενου) καταβαλλόμενου μισθώματος (της παροχής) «στο μέτρο που αρμόζει» στην περίπτωση του άρθρου 388 παρ. 1 ΑΚ ή στο μέτρο που απαιτείται για την άρση του ουσιώδους της διαφοράς μεταξύ του καταβαλλόμενου μισθώματος (της παροχής) και της αληθούς αξίας της παραχωρούμενης χρήσης του μισθίου (της αντιπαροχής) και για την αποκατάσταση της διαταραχθείσας καλής πίστης στην περίπτωση του άρθρου 288 ΑΚ, το δικαστήριο μπορεί, σύμφωνα με τα άρθρα 731 και 732 ΚΠολΔ να διατάξει την προσωρινή ρύθμιση της απορρέουσας από τη σύμβαση μισθώσεως διαρκούς μισθωτικής ενοχικής σχέσης και συγκεκριμένα μπορεί να διατάξει τον εκμισθωτή α) να παραλείπει προσωρινά (μέχρι τελεσιδίκου ή οριστικής αποφάνσεως για μείωση ή όχι του μισθώματος) την καταγγελία της μισθώσεως που τον συνδέει με το μισθωτή για το λόγο της καθυστερήσεως καταβολής από τον τελευταίο αυτού ακριβώς του μισθώματος αμείωτου και όχι βέβαια για άλλο λόγο και β) να παραλείπει προσωρινά (μέχρι τελεσιδίκου ή οριστικής αποφάνσεως για μείωση ή όχι του μισθώματος) την εναντίον του μισθωτή άσκηση της απαιτήσεως αποδόσεως της (κατοχής και) χρήσεως του μισθίου και την αποβολή αυτού (μισθωτή) από το μίσθιο για τον ίδιο παραπάνω λόγο (καθυστέρηση καταβολής από τον τελευταίο αυτού ακριβώς του μισθώματος αμείωτου) και όχι βέβαια για άλλο λόγο [βλ. Κράνη σε Κεραμέως/Κονδύλη/Νίκα ΕρμΚΠολΔ (2000) υπό τα άρθρα 731-732 αρ. 5 in fine αναφορικά με τις δια-φορές από διαρκείς παροχές κοινής ωφέλειας]. Στην υπό στ. α περίπτωση διατάσσεται επιτρεπτώς κατά τα άρθρα 731 και 732 ΚΠολΔ [Κράνης ό.π. υπό τα άρθρα 731-732 αρ. 3 ΠΠρΑθ 27/1979 Δ 10,444] η προσωρινή παράλειψη νομικής πράξεως (της διαπλαστικής - καταργητικής της μισθώσεως - δικαιοπραξίας της καταγγελίας). Δεν πρόκειται, εδώ, για την αντίθετη περίπτωση της προσωρινής καταδίκης σε δήλωση βουλήσεως (σε ενέργεια νομικής πράξεως) με ασφαλιστικά μέτρα, η οποία όντως απαγορεύεται, αφενός επειδή το άρθρο 949 εδ. α’ ΚΠολΔ απαιτεί τελεσίδικη (καταψηφιστική) απόφαση στην κύρια διαγνωστική δίκη, αφετέρου επειδή οδηγεί σε πλήρη ικανοποίηση του αντίστοιχου δικαιώματος κατά παράβαση του άρθρου 692 παρ. 4 ΚΠολΔ (Κράνης ό.π.). Στις παραπάνω περιπτώσεις ασφαλιστέο και προσωρινώς ρυθμιστέο δικαίωμα είναι η εκ του άρθρου 574 ΑΚ διαρκής ενοχική αξίωση του μισθωτή κατά του εκμισθωτή για παραχώρηση σε αυτόν της (κατοχής και) συμφωνημένης χρήσεως του μισθίου αντί μισθώματος μειωμένου στο μέτρο του άρθρου 388 παρ. 1 ΑΚ, άλλως στο μέτρο του άρθρου 288 ΑΚ, αξίωση δηλαδή που απορρέει από το ουσιαστικό δίκαιο και δη όχι από τη μεμονωμένη εφαρμογή της διατάξεως του άρθρου 574 ΑΚ, αλλά από τη συνδυασμένη εφαρμογή της διατάξεως αυτής (του άρθρου 574 ΑΚ) με εκείνη του άρθρου 388 παρ. 1 ΑΚ ή με εκείνη του άρθρου 288 ΑΚ. Επιπλέον, στις παραπάνω περιπτώσεις η - κατά παραδοχή της οικείας αιτήσεως ασφαλιστικών μέτρων του μισθωτή - έκδοση αποφάσεως που διατάσσει α) την προσωρινή (με την ανωτέρω έννοια) παράλειψη της καταγγελίας της μισθώσεως από τον εκμισθωτή λόγω υπερημερίας του μισθωτή ως προς το πληττόμενο από τη μεταβολή των συνθηκών (με την έννοια του άρθρου 388 παρ. 1 ΑΚ άλλως με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ) μίσθωμα και β) την προσωρινή (με την ανωτέρω έννοια) παράλειψη της ασκήσεως από τον εκμισθωτή εναντίον του μισθωτή της απαιτήσεως αποδόσεως της (κατοχής και) χρήσεως του μισθίου και της αποβολής του μισθωτή από το μίσθιο για τον ίδιο παραπάνω λόγο (υπερημερία του μισθωτή ως προς το πληττόμενο από τη μεταβολή των συνθηκών μίσθωμα) δεν προσκρούει στην απαγορευτική διάταξη του άρθρου 692 παρ. 4 ΚΠολΔ. Και αυτό γιατί η λήψη των ως άνω ασφαλιστικών μέτρων δεν οδηγεί στην ολοκληρωτική ικανοποίηση της προαναφερόμενης ασφαλιστέας και προσωρινώς ρυθμιστέας αξιώσεως του μισθωτή κατά του εκμισθωτή εκ του ουσιαστικού δικαίου, καθόσον τούτη έχει ως αντικείμενο παροχή διαρκή και όχι εφάπαξ εκπληρωτέα, αλλά απλώς διατηρεί προσωρινά σε λειτουργία την διαρκή ενοχική σχέση της μίσθωσης κρατώντας την ζωντανή και αποτρέποντας την απονέκρωσή της, με την ικανοποίηση μερικότερων μόνον εκδηλώσεών της. Έτσι, η λήψη των ως άνω ασφαλιστικών μέτρων δεν δημιουργεί αμετάκλητες ή δυσχερώς αναστρέψιμες καταστάσεις, που ματαιώνουν τον πρακτικό σκοπό της κύριας δίκης (βλ. Κράνη ό.π., υπό το άρθρο 692 αρ. 3 και υπό τα άρθρα 731-732 αρ. 5 in fine αναφορικά με τις διαφορές από διαρκείς παροχές κοινής ωφέλειας για την τελευταία αυτή περίπτωση βλ. και Μπέη ό.π., υπό το άρθρο 731 παρ. 4.4.1 σελ. 781). Περαιτέρω, πρέπει να σημειωθεί ότι η αιτούσα θεμελιώνει την κρινόμενη αίτησή της και δη τα υπό στ. α και β κύρια αιτήματα αυτής στην προβαλλόμενη από αυτήν (αιτούσα) μείωση του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 και δη (ολόκληρου) του ορισμένου ποσού αυτού. Αντιθέτως, οι οφειλές της αιτούσας (υπο)μισθώτριας για τα μισθώματα των προηγουμένων ετών 2008, 2009 και 2010 και η τυχόν μείωσή τους ή όχι δεν αποτελούν αντικείμενο της προκείμενης παρεπόμενης δίκης των ασφαλιστικών μέτρων, επειδή με την κρινόμενη αίτηση και δη με τα υπό στ. α και β κύρια αιτήματά της η αιτούσα ζητεί να διαταχθεί η καθής (υπ)εκμισθώτρια να παραλείπει προσωρινά τις παραπάνω πράξεις (καταγγελία της (υπο)μίσθωσης και αποβολή της αιτούσας από το μίσθιο ακίνητο) λόγω καθυστερήσεως καταβολής από την αιτούσα του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 (και δη του αμείωτου ορισμένου ποσού του εξ 172.000 ευρώ) και όχι άλλων μισθωμάτων προηγουμένων ετών. Επιπλέον, οι οφειλές της αιτούσας (υπο)μισθώτριας για τα μισθώματα των προηγουμένων ετών 2008, 2009 και 2010 και η τυχόν μείωσή τους ή όχι δεν αποτελούν αντικείμενο ούτε της αντίστοιχης κύριας δίκης, επειδή με την υπ’ αρ. εκθ. καταθ. .../19.4.2011 αγωγή της η αιτούσα ζητεί να μειωθεί δικαστικώς (κυρίως μεν κατ’ άρθρο 388 παρ. 1 ΑΚ επικουρικώς δε κατ’ άρθρο 288 ΑΚ), το καταβαλλόμενο ετήσιο μίσθωμα του έτους 2011 (κατά το ορισμένο ποσό του από τις 172.000 ευρώ στις 85.000 ευρώ) και όχι άλλα μισθώματα προηγουμένων ετών. Σε σχέση με τα μισθώματα των προηγουμένων ετών 2008, 2009 και 2010 η αιτούσα (υπο)μισθώτρια αναφέρει απλώς στην κρινόμενη αίτησή της, καθώς και στην υπ’ αρ. εκθ. καταθ. .../19.4.2011 αγωγή της, την οποία ενσωματώνει στην αίτηση, τα ακόλουθα: Ότι λόγω των ελλείψεων των σιωπηρώς συνομολογηθεισών ιδιοτήτων του μισθίου ξενοδοχειακού συγκροτήματος, άλλως των πραγματικών ελαττωμάτων αυτού, άλλων παρεμποδισάντων από τις 20.10.2008 έως και τις 24.5.2009 ολικά τη συμφωνημένη χρήση του και άλλων παρεμποδιζόντων αυτήν και τώρα μερικά, που υπήρχαν κατά την παράδοσή του από την καθής σε αυτήν (αιτούσα) και που εμφανίστηκαν κατά τη διάρκεια της υπομίσθωσης [α) κατασκευαστικών κακοτεχνιών της καθής ένεκα των οποίων το ως άνω μίσθιο ξενοδοχείο δεν αδειοδοτήθηκε και σφραγίστηκε από τον ΕΟΤ Πατρών με αποτέλεσμα να μη λειτουργήσει καθόλου από τις 20.10.2008 έως και τις 24.5.2009, β) αδυναμία τελέσεως μυστηρίων (γάμων, βαπτίσεων) από το εντός του μισθίου ακινήτου παρεκκλήσι, ένεκα της οποίας ελαττώνονται οι αντίστοιχες κοινωνικές εκδηλώσεις που φιλοξενούνται από την αιτούσα στο μίσθιο ξενοδοχείο και γ) υπεκμίσθωση από την καθής στην αιτούσα ξενοδοχείου με 121 κλίνες και, μολαταύτα, λήψη από την αιτούσα άδειας από τον ΕΟΤ Πατρών (στις 25.5.2009) και χρήση από αυτήν (αιτούσα) μόλις 99 κλινών], αυτή (αιτούσα) απέκτησε κατ’ άρθρο 576 ΑΚ το διαπλαστικό δικαίωμα μειώσεως των ετήσιων μισθωμάτων των προηγουμένων ετών 2008, 2009 και 2010. Ότι το δικαίωμά της αυτό η αιτούσα (υπο)μισθώτρια το άσκησε με την από 5.11.2010 εξώδικη έγγραφη δήλωσή της, στην οποία δήλωνε (μεταξύ άλλων) ότι μειώνει τα ετήσια μισθώματα των προηγουμένων ετών 2008, 2009 και 2010 και την οποία επέδωσε με δικαστικό επιμελητή στην καθής (υπ)εκμισθώτρια στις 9.11.2010, οπότε και περιήλθε στην τελευταία με την έννοια του άρθρου 167 ΑΚ η ως άνω εξώδικη δήλωση μειώσεως των ως άνω μισθωμάτων. Ότι κατόπιν και συμψηφισμών άλλων ανταπαιτήσεών της κατά της καθής που επιχείρησε με την ως άνω εξώδικη δήλωσή της, αυτή (αιτούσα) όφειλε εν τέλει στην καθής για τα ετήσια μισθώματα των προηγουμένων ετών 2008, 2009 και 2010 το ποσό των 29.296,26 ευρώ. Ότι το ποσό τούτο το προσέφερε ρηματικώς και προσηκόντως στην καθής, η οποία είχε δηλώσει ήδη ότι δεν το αποδέχεται. Ότι μετά από την περιαγωγή της καθής σε υπερημερία δανειστή ως προς το ποσό αυτό, αυτή (αιτούσα) το κατέθεσε δημόσια συνταχθέντος σχετικά του υπ’ αρ. ... ETE γραμματίου συστάσεως παρακαταθήκης του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων (και ότι τη δημόσια κατάθεση αυτή τη γνωστοποίησε χωρίς υπαίτια καθυστέρηση στην καθής με την ως άνω εξώδικη δήλωσή της). Ότι με τη δημόσια κατάθεση αυτή αποσβέστηκαν οι οφειλές αυτής (αιτούσας) προς την καθής για τα ετήσια μισθώματα των προηγουμένων ετών 2008, 2009 και 2010 κατά τα άρθρα 350 συνδ. 427 συνδ. 431 ΑΚ. Όλα, όμως, τα παραπάνω πραγματικά περιστατικά τα εκθέτει η αιτούσα αφηγηματικώς, χωρίς να συνδέει με αυτά κάποιο αίτημα και δη ι) αναγνωριστικό της μειώσεως των ως άνω μισθωμάτων αίτημα στην υπ’ αρ. εκθ. καταθ. .../19.4.2011 αγωγή της, αίτημα δηλαδή περί αναγνωρίσεως της (επελθούσης εξωδίκως με την επιδοθείσα στις 9.11.2010 έγγραφη δήλωσή της) μειώσεως της οφειλής της για τα μισθώματα των προηγουμένων ετών 2008, 2009 και 2010 [βλ. Κορνηλάκη, Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο τ. II (2005), σελ. 150-151] και αίτημα αναγνωρίσεως της εν τέλει αποσβέσεως της οφειλής της αυτής με τη δημόσια κατάθεση και ιι) αίτημα στην κρινόμενη αίτησή της να διαταχθεί η καθής (υπ)εκμισθώτρια να παραλείπει προσωρινά τις παραπάνω πράξεις, ήτοι την καταγγελία της (υπο)μίσθωσης και την αποβολή της αιτούσας από το μίσθιο ακίνητο, λόγω καθυστερήσεως καταβολής από αυτήν (αιτούσα) αμείωτων των ετήσιων μισθωμάτων των προηγουμένων ετών 2008, 2009 και 2010. Επομένως, οι οφειλές της αιτούσας (υπο)μισθώτριας για τα μισθώματα των προηγουμένων ετών 2008, 2009 και 2010 και η τυχόν μείωσή τους ή όχι δεν αποτελούν αντικείμενο της προκείμενης παρεπόμενης δίκης των ασφαλιστικών μέτρων που έχει ανοίγει με την κρινόμενη αίτηση της αιτούσας, αλλά ούτε και της αντίστοιχης κύριας δίκης που έχει ανοίγει με την υπ’ αρ. εκθ. καταθ. .../19.4.2011 αγωγή της αιτούσας, όπως βασίμως ισχυρίστηκε και η καθής η αίτηση τόσο προφορικώς κατά την από 21.6.2011 προφορική συζήτηση της υπόθεσης όσο και με το από 28.6.2011 έγγραφο σημείωμά της (στη σελ. 18 αυτού). Περαιτέρω, πρέπει να τονιστεί εκ νέου ότι η κρινόμενη αίτηση είναι νόμιμη κατά τα υπό στ. α και β κύρια αιτήματά της μόνον στο μέτρο που στηρίζεται στην προβαλλόμενη από την αιτούσα μείωση της εγχώριας τουριστικής κίνησης του έτους 2011 ως μεταβολή των συνθηκών (με την έννοια του άρθρου 388 παρ. 1 ΑΚ άλλως με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ) πλήττουσα το ετήσιο μίσθωμα του έτους 2011. Αντιθέτως, η κρινόμενη αίτηση, κατά τα υπό στ. α και β κύρια αιτήματά της, είναι απορριπτέα ως μη νόμιμη, καθ’ ό μέρος στηρίζεται στις προβαλλόμενες από την αιτούσα ελλείψεις του μισθίου ακινήτου ξενοδοχειακού συγκροτήματος, που υπήρχαν κατά την παράδοσή του από την καθής στην αιτούσα και που εμφανίστηκαν κατά τη διάρκεια της υπομίσθωσης, οι οποίες αποτελούν ελλείψεις σιωπηρώς συνομολογηθεισών ιδιοτήτων του μισθίου, άλλως πραγματικά ελαττώματα αυτού, που άλλα παρεμπόδισαν από τις 20.10.2008 έως και τις 24.5.2009 ολικά τη συμφωνημένη χρήση του και άλλα την παρεμποδίζουν και τώρα μερικά. Και αυτό για τους ακόλουθους λόγους: Α) Οι προβαλλόμενες από την αιτούσα κατασκευαστικές κακοτεχνίες της καθής ένεκα των οποίων το ως άνω μίσθιο ξενοδοχείο δεν αδειοδοτήθηκε και σφραγίστηκε από τον ΕΟΤ Πατρών με αποτέλεσμα να μη λειτουργήσει καθόλου από τις 20.10.2008 έως και τις 24.5.2009 αποτελούν πραγματικά ελαττώματα του ως άνω μισθίου ακινήτου, τα οποία διήρκεσαν κατά το χρονικό διάστημα από τις 20.10.2008 έως και τις 24.5.2009 και παρεμπόδισαν ολικά τη συμφωνημένη χρήση του μισθίου μόνον για το χρονικό διάστημα αυτό. Τα πραγματικά ελαττώματα αυτά γέννησαν σύμφωνα με το άρθρο 576 παρ. 1 ΑΚ διαπλαστικό δικαίωμα της αιτούσας για μείωση μόνον των ετήσιων μισθωμάτων των προηγουμένων ετών 2008 και 2009, δηλαδή του προγενέστερου χρονικού διαστήματος που διήρκεσαν τούτα (πραγματικά ελαττώματα) και η εξ αυτών (ολική και παροδική) παρεμπόδιση της χρήσεως του μισθίου [ad hoc Ραψομανίκης στον ΑΚ Γεωργιάδη-Σταθόπουλου υπό το άρθρο 576 αρ. 10, Καυκάς Ενοχικόν Δίκαιον Ειδικόν Μέρος τ. Α’ (1960), υπό το άρθρο 576 αρ. 2 σελ. 245-246]. Το διαπλαστικό της, όμως, δικαίωμα αυτό το άσκησε ήδη η αιτούσα με την από 5.11.2010 εξώδικη έγγραφη δήλωση της, που επέδωσε στην καθής στις 9.11.2010, όπως η ίδια ισχυρίζεται στην αίτησή της, κατά τα ανωτέρω εκτεθέντα. Αντιθέτως, τα ως άνω πραγματικά ελαττώματα του μισθίου ακινήτου δεν γεννούν δικαίωμα για νέα (δεύτερη!) μείωση του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011, δηλαδή χρονικού διαστήματος μεταγενέστερου του χρόνου ύπαρξης των ως άνω ελαττωμάτων και της εξ αυτών παρεμποδίσεως της χρήσεως (βλ. τις αμέσως παραπάνω παραπομπές στη θεωρία). Β) Οι υπόλοιπες προβαλλόμενες από την αιτούσα ελλείψεις και συγκεκριμένα ι) η αδυναμία τελέσεως μυστηρίων (γάμων, βαπτίσεων) από το εντός του μισθίου ακινήτου παρεκκλήσι, ένεκα της οποίας ελαττώνονται οι αντίστοιχες κοινωνικές εκδηλώσεις που φιλοξενούνται από την αιτούσα στο μίσθιο ξενοδοχείο και ιι) η υπεκμίσθωση από την καθής στην αιτούσα ξενοδοχείου με 121 κλίνες και η, μολαταύτα, λήψη από την αιτούσα άδειας από τον ΕΟΤ Πατρών (στις 25.5.2009) και χρήση από αυτήν (αιτούσα) μόλις 99 κλινών, οι οποίες (ελλείψεις) υπήρχαν κατά την παράδοση του μισθίου από την καθής στην αιτούσα ή εμφανίστηκαν κατά τη διάρκεια της υπομίσθωσης, αποτελούν ελλείψεις σιωπηρώς συνομολογηθεισών ιδιοτήτων του μισθίου που διαρκούν και σήμερα, άλλως πραγματικά ελαττώματα αυτού, που διαρκούν και σήμερα και που παρεμποδίζουν τη συμφωνημένη χρήση του μερικά ακόμη και σήμερα. Ως εκ τούτου, οι ελλείψεις αυτές προσπορίζουν, πράγματι, στην αιτούσα κατ’ άρθρο 576 ΑΚ το διαπλαστικό δικαίωμα για μείωση του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 (βλ. τις ανωτέρω παραπομπές στη θεωρία). Εντούτοις, η αιτούσα δεν ασκεί το δικαίωμά της αυτό. Συγκεκριμένα δεν έχει απευθύνει στην καθής εξώδικη δήλωση περί μειώσεως του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 και δη κατά το ορισμένο ποσό του. Ούτε έχει διαλάβει τέτοια δήλωση μειώσεως στην ενσωματούμενη στην αίτηση υπ’ αρ. εκθ. καταθ. .../19.4.2011 αγωγή της που επέδωσε στην καθής στις 20.4.2011. Γι’ αυτό, άλλωστε, δεν έχει σωρεύσει στην αγωγή αυτή και αναγνωριστικό της μειώσεως του ως άνω μισθώματος αίτημα, αίτημα δηλαδή περί αναγνωρίσεως της (ήδη επελθούσης) μειώσεως της οφειλής της για το ετήσιο μίσθωμα του έτους 2011 κατά το ορισμένο ποσό του [βλ. Κορνηλάκη Ειδικό Ενοχικό Δίκαιο τ. II (2005), σελ. 150-151]. Αντιθέτως, με την ως άνω (υπ’ αρ. εκθ. καταθ. .../19.4.2011) κύρια αγωγή της, την οποία ενσωματώνει στην κρινόμενη αίτηση, η αιτούσα περιορίζεται να προβάλλει μόνον το εκ του άρθρου 388 παρ. 1 ΑΚ άλλως του άρθρου 288 ΑΚ (δικαστικά) διαπλαστικό αίτημα περί μειώσεως με δικαστική απόφαση του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 κατά το ορισμένο ποσό του. Ενόψει αυτών δεν είναι νομικώς κρίσιμοι και δεν ασκούν έννομη επιρροή στην παρούσα δίκη οι ισχυρισμοί της αιτούσας για ελλείψεις του μισθίου ακινήτου ξενοδοχειακού συγκροτήματος, που υπήρχαν κατά την παράδοσή του από την καθής στην αιτούσα και που εμφανίστηκαν κατά τη διάρκεια της υπομίσθωσης, οι οποίες αποτελούν ελλείψεις σιωπηρώς συνομολογηθεισών ιδιοτήτων του μισθίου, άλλως πραγματικά ελαττώματα αυτού, που άλλα παρεμπόδισαν από τις 20.10.2008 έως και τις 24.5.2009 ολικά τη συμφωνημένη χρήση του και άλλα την παρεμποδίζουν και τώρα μερικά, οι ισχυρισμοί δηλαδή της αιτούσας α) για κατασκευαστικές κακοτεχνίες της καθής ένεκα των οποίων το ως άνω μίσθιο ξενοδοχείο δεν αδειοδοτήθηκε και σφραγίστηκε από τον ΕΟΤ Πατρών με αποτέλεσμα να μη λειτουργήσει καθόλου από τις 20.10.2008 έως και τις 24.5.2009, β) για αδυναμία τελέσεως μυστηρίων (γάμων, βαπτίσεων) από το εντός του μισθίου ακινήτου παρεκκλήσι, ένεκα της οποίας ελαττώνονται οι αντίστοιχες κοινωνικές εκδηλώσεις που φιλοξενούνται από την αιτούσα στο μίσθιο ξενοδοχείο και γ) για υπεκμίσθωση από την καθής στην αιτούσα ξενοδοχείου με 121 κλίνες και για, μολαταύτα, λήψη από την αιτούσα άδειας από τον ΕΟΤ Πατρών (στις 25.5.2009) και χρήση από αυτήν (αιτούσα) μόλις 99 κλινών. Οι μόνοι ισχυρισμοί της αιτούσας, που είναι νομικώς κρίσιμοι και ασκούν έννομη επιρροή στην παρούσα δίκη, είναι εκείνοι που αφορούν στη μείωση της εγχώριας τουριστικής κίνησης του έτους 2011 ως μεταβολή των συνθηκών (με την έννοια του άρθρου 388 παρ. 1 ΑΚ άλλως με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ) πλήττουσα το ετήσιο μίσθωμα του έτους 2011. Η αίτηση, στο μέτρο που κρίθηκε παραδεκτή και νόμιμη, πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω κατ’ ουσίαν. Η καθής η αίτηση με την από 21.6.2011 προφορική δήλωσή της στο ακροατήριο, που έγινε κατά την προφορική συζήτηση της υπόθεσης, προέβαλε (πέραν της ήδη αναφερθείσας ενστάσεως περί αοριστίας και) το ακόλουθο αίτημα, που το αναπτύσσει και στο από 28.6.2011 έγγραφο σημείωμά της (στη σελ. 35 αυτού) και ειδικότερα ζήτησε επικουρικώς, ήτοι σε περίπτωση παραδοχής της αιτήσεως, να τεθεί ως όρος της ισχύος της εκδοθησομένης αποφάσεως περί προσωρινής παραλείψεως των πράξεων αυτής (καθής), η προηγούμενη καταβολή από την αιτούσα σε αυτήν (καθής) αμείωτων των ετήσιων μισθωμάτων των προηγουμένων ετών 2008, 2009 και 2010. Το αίτημα αυτό της καθής πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτο κατ’ άρθρο 116 ΚΠολΔ, επειδή αντιφάσκει ευθέως προς προηγούμενο (βάσιμο) ισχυρισμό της και δεν προβάλλεται επικουρικά (ειδικά) σε σχέση με τον ισχυρισμό αυτόν, τον ισχυρισμό της δηλαδή ότι τα μισθώματα των προηγουμένων ετών 2008, 2009 και 2010 (μειωμένα ή αμείωτα) δεν αποτελούν και δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο της προκείμενης παρεπόμενης δίκης των ασφαλιστικών μέτρων που έχει ανοίγει με την κρινόμενη αίτηση, ισχυρισμό που διατύπωσε η καθής τόσο προφορικώς κατά την από 21.6.2011 προφορική συζήτηση της υπόθεσης όσο και με το από 28.6.2011 έγγραφο σημείωμά της (στη σελ. 18 αυτού), σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν ανωτέρω [Νίκας σε Κεραμέως/Κονδύλη/Νίκα ΕρμΚΠολΔ (2000) υπό το άρθρο 116 αρ. 16 με περαιτέρω νομολογιακές παραπομπές]. Τα εν λόγω μισθώματα των προηγουμένων ετών 2008, 2009 και 2010 μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο άλλης δίκης μεταξύ των διαδίκων, που θα ανοίγει είτε α) από την πλευρά της καθής με αγωγή επιδίκασής τους αμείωτων ή με καταγγελία της (υπο)μίσθωσης λόγω υπερημερίας της αιτούσας ως προς αυτά, αμείωτα, και με αγωγή αποδόσεως του μισθίου ή αίτηση εκδόσεως διαταγής αποδόσεως του μισθίου είτε β) από την πλευρά της αιτούσας με αγωγή αναγνωρίσεως αφενός της (επελθούσης εξωδίκως με την επιδοθείσα στις 9.11.2010 έγγραφη δήλωσή της) μειώσεως της οφειλής της για τα μισθώματα αυτά και αφετέρου της εν τέλει αποσβέσεως της οφειλής της αυτής με τη δημόσια κατάθεση. [...]: Με την από 8.8.2007 σύμβαση της με την καθής η αίτηση ανώνυμη εταιρία, που καταχωρίσθηκε στο ταυθήμερο ιδιωτικό έγγραφο και τροποποιήθηκε με τις από 10.8.2007, 10.3.2008, 21.12.2008 και 23.10.2009 μεταγενέστερες συμφωνίες τους ομοίως καταχωρισθείσες σε ταυθήμερα ιδιωτικά έγγραφα, η αιτούσα υπομίσθωσε από την καθής η αίτηση το παρακάτω ακίνητο, που η τελευταία είχε μισθώσει από την Ιερά Μονή Μ. Καλαβρύτων, ήτοι ένα ακίνητο εμβαδού 50 στρεμμάτων, κείμενο στον Ε. Αιγιαλείας, με το επ’ αυτού ξενοδοχειακό συγκρότημα, αποτελούμενο από 10 διατηρητέα κτήρια, ένα κτήριο με αίθουσα πολλαπλών χρήσεων, πισίνα, βιολογικό καθαρισμό και τα λοιπά συστατικά και παραρτήματά του. Η διάρκεια της αμφοτερούς συμβάσεως της υπομισθώσεως, που καταρτίστηκε μεταξύ των διαδίκων, ορίστηκε συμβατικά 25ετής, αρχόμενη από την 1.9.2007 και λήγουσα στις 31.12.2031. Συμφωνήθηκε η αιτούσα να χρησιμοποιήσει το μίσθιο ακίνητο ως ξενοδοχείο Α΄ τάξης τουλάχιστον τεσσάρων αστέρων, για τη φιλοξενία τουριστών, κοινωνικών εκδηλώσεων και συνεδρίων αντί ετήσιου μισθώματος αποτελούμενου α) από ορισμένο ποσό καταβλητέο από την αιτούσα στην καθής την 31.12 του κάθε έτους, ως δήλη ημέρα, που καθορίσθηκε συμβατικά ως εξής: για τα τρία πρώτα έτη της μίσθωσης, ήτοι το 2008 (για το 2007 δεν θα οφειλόταν μίσθωμα), 2009 και 2010 σε 85.000 ευρώ, για το τέταρτο έτος της μίσθωσης, ήτοι το 2011, σε 172.000 ευρώ και για τα επόμενα έτη, ήτοι το 2012 και εφεξής, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά ποσοστό 3% και β) από ποσοστό 2,5% σταθερό καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης επί των ετήσιων (εκτός του 2007) ακαθαρίστων εσόδων της εκμετάλλευσης του ξενοδοχείου από αυτήν (αιτούσα) καταβλητέο από την αιτούσα στην καθής εντός δύο μηνών από τη λήξη εκάστης οικονομικής χρήσης της αιτούσας, καταβλητέο δηλαδή την 1.3 εκάστου επομένου έτους, ως δήλη ημέρα. Για το (υπό στ. α) ορισμένο ποσό του ετήσιου μισθώματος οι διάδικοι συμφώνησαν να καταβάλλεται τούτο από την αιτούσα στην καθής σε τρεις ισόποσες τριμηνιαίες δόσεις στις 31.3, 30.6 και 30.9 του κάθε έτους της μίσθωσης. Εντούτοις, όπως προκύπτει από την εκτίμηση του περιεχομένου όλων των παραπάνω ιδιωτικών εγγράφων συμφωνητικών των συμβληθέντων διαδίκων, κατά την αληθινή βούληση αυτών, συναγόμενη χωρίς προσήλωση στις λέξεις και σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη οι δόσεις αυτές αποτελούσαν έναντι καταβολές του όλου (υπό στ. α) ορισμένου ποσού του ετήσιου μισθώματος και οι παραπάνω ημερομηνίες δεν τέθηκαν ως δήλες ημέρες. Καταληκτική και δήλη ημέρα καταβολής του όλου (υπό στ. α) ορισμένου ποσού του ετήσιου μισθώματος ορίστηκε συμβατικά η 31.12 του κάθε έτους. Το ποσό των 450.000 ευρώ το οποίο καταβλήθηκε από την αιτούσα στην καθής στις 10.8.2007, συνταχθέντος του ταυθήμερου ιδιωτικού έγγραφου συμφωνητικού και το οποίο για μεν την αιτούσα αποτελεί πρόσθετο μίσθωμα υποκείμενο και αυτό σε μείωση, για δε την καθής αποτελεί δωρεά από την αιτούσα προς αυτήν (καθής) για να την προτιμήσει στην υπεκμίσθωση του ξενοδοχείου που δεν υπόκειται σε μείωση [πρόκειται μάλλον για τον αποκαλούμενο στις συναλλαγές «αέρα» βλ. σχετ. Κατρά, Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας (2005), σελ. 127-128] δεν αποτελεί, είτε με τη μία είτε με την άλλη εκδοχή, αντικείμενο της προκείμενης παρεπόμενης δίκης των ασφαλιστικών μέτρων που έχει ανοιγεί με την κρινόμενη αίτηση, σύμφωνα με όσα εκτέθηκαν για τα μισθώματα των προηγουμένων ετών 2008, 2009 και 2010. Οι συμβληθέντες διάδικοι τούτοι στήριξαν, ενόψει και της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, την από 8.8.2007 σύναψη της μεταξύ τους επίδικης αμφοτερούς συμβάσεως υπομισθώσεως του παραπάνω ακινήτου με το επ’ αυτού ξενοδοχειακό συγκρότημα στην υπάρχουσα τότε (8.8.2007) α) συνήθη εγχώρια τουριστική κίνηση αποβλέποντας μόνον σε ημεδαπούς τουρίστες (οι αλλοδαποί κατευθύνονται σε άλλα μέρη της Ελλάδος που αποτελούν διεθνείς τουριστικούς προορισμούς και όχι στην Πελοπόννησο και δη στην Αιγιάλεια που δεν διαθέτει διεθνή αερολιμένα), β) συνήθη συχνότητα στέγασης κοινωνικών εκδηλώσεων σε ξενοδοχεία και γ) συνήθη συχνότητα διεξαγωγής συνεδρίων σε ξενοδοχεία. Μετά, όμως, από την κατάρτιση της επίδικης υπομίσθωσης μεταξύ των διαδίκων ενέσκηψε στη χώρα μας η γνωστή δεινή οικονομική κρίση, η οποία με τη συνακόλουθη μεγάλη μείωση των μισθών και συντάξεων και μεγάλη αύξηση των τιμών ειδών πρώτης ανάγκης μείωσε σε μεγάλο βαθμό για το έτος 2011 την εγχώρια τουριστική κίνηση των ημεδαπών τουριστών, τη συχνότητα στέγασης κοινωνικών εκδηλώσεων σε ξενοδοχεία και τη συνήθη συχνότητα διεξαγωγής συνεδρίων σε ξενοδοχεία. Η μεταβολή των ως άνω συνθηκών υπήρξε, πράγματι, έκτακτη, απρόοπτη και ανυπαιτίως μη προβλεφθείσα από την αιτούσα με την έννοια του άρθρου 388 παρ. 1 ΑΚ. Εξαιτίας της μεταβολής των παραπάνω συνθηκών επήλθε για το έτος 2011 όχι υπέρμετρη, αλλά πάντως ουσιώδης μείωση της λειτουργίας του μίσθιου ξενοδοχειακού συγκροτήματος και ειδικότερα όχι υπέρμετρη, αλλά πάντως ουσιώδης α) μείωση των κρατήσεων δωματίων από ημεδαπούς τουρίστες στο μίσθιο ξενοδοχειακό συγκρότημα, β) μείωση των κρατήσεων αιθουσών για τη στέγαση κοινωνικών εκδηλώσεων και γ) μείωση των κρατήσεων αιθουσών και δωματίων για τη διεξαγωγή συνεδρίων. Επήλθε, δηλαδή, για το έτος 2011 όχι υπέρμετρη αλλά πάντως ουσιώδης μείωση της πραγματικής μισθωτικής αξίας του επίδικου μίσθιου ακίνητου ξενοδοχειακού συγκροτήματος, ήτοι της αληθούς αξίας της παραχωρούμενης από την καθής στην αιτούσα χρήσης του ως άνω επίδικου μισθίου (ή κατ’ άλλη διατύπωση του ελεύθερου μισθώματος, ήτοι του μισθώματος που μπορεί να επιτευχθεί με ελεύθερη διαπραγμάτευση). Αποτέλεσμα τούτου είναι να υφίσταται, πράγματι, όχι υπέρμετρη αλλά πάντως ουσιώδης και διαταράσσουσα την καλή πίστη απόκλιση και διαφορά ανάμεσα στην παροχή της αιτούσας αφενός, ήτοι στο ως άνω (κατ’ αναπροσαρμογή διαμορφωθέν) καταβαλλόμενο ετήσιο μίσθωμα του έτους 2011 και δη το ορισμένο ποσό του, ανερχόμενο σε 172.000 ευρώ και στην αντιπαροχή της καθής η αίτηση αφετέρου, ήτοι στην αληθινή μισθωτική αξία του επίδικου μισθίου ακινήτου ξενοδοχειακού συγκροτήματος, τουτέστιν στην αξία της παραχωρούμενης από την καθής χρήσης του εν λόγω μισθίου, η οποία μειώθηκε κατά ποσοστό 35%. Ενόψει όλων αυτών πιθανολογήθηκε ότι η υπ’ αρ. εκθ. καταθ. .../19.4.2011 κύρια αγωγή της αιτούσας κατά της καθής κατά μεν την κύρια βάση της εκ του άρθρου 388 παρ. 1 ΑΚ θα απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη, κατά την επικουρική, όμως, βάση της εκ του άρθρου 288 ΑΚ θα γίνει δεκτή εν μέρει ως και κατ’ ουσίαν βάσιμη. Συγκεκριμένα πιθανολογήθηκε ότι, κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, θα αναπροσαρμοσθεί και δη θα μειωθεί δικαστικώς και δη με διαπλαστική δικαστική απόφαση το ως άνω καταβαλλόμενο μίσθωμα της επίδικης (υπο)μίσθωσης μεταξύ των διαδίκων. Πιθανολογήθηκε, δηλαδή, ότι το καταβαλλόμενο ετήσιο μίσθωμα του έτους 2011 και δη το ορισμένο ποσό του θα μειωθεί δικαστικώς από τις 172.000 ευρώ που συμφωνήθηκε - όχι στο ύψος ακριβώς της αληθούς μισθωτικής αξίας/ελεύθερου μισθώματος ούτε προς πλήρη κάλυψη της διαφοράς του 35% αλλά - στο μέτρο μόνον εκείνο που χρειάζεται για την άρση του ουσιώδους της διαφοράς και την αποκατάσταση της διαταραχθείσας καλής πίστης, συνεκτιμώμενης και της ανάγκης της ασφάλειας των συναλλαγών [ΑΠ Ολ 9/1997 ΕλλΔνη 38,767 ΑΠ 103/2001 ΕλλΔνη 42,714 Παπαδάκης, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων τ. Α’ (1996) αρ. 2646 έως και 2652 για το άρθρο 388 ΑΚ καθώς και 2761 έως και 2762 για το άρθρο 288 ΑΚ]. Ειδικότερα, πιθανολογήθηκε ότι το καταβαλλόμενο ετήσιο μίσθωμα του έτους 2011 και δη το ορισμένο ποσό του θα μειωθεί δικαστικώς κατά ποσοστό 20% (και όχι κατά 50% όπως ισχυρίζεται η αιτούσα), θα μειωθεί δηλαδή από τις 172.000 ευρώ που συμφωνήθηκε στις 137.600 ευρώ (172.000 Χ 80%) (και όχι στις 85.000 ευρώ όπως ισχυρίζεται η αιτούσα και όπως ζητεί με την ως άνω υπ’ αρ. εκθ. καταθ. .../19.4.2011 κύρια αγωγή της). Βέβαια, η μείωση αυτή θα επέλθει για τον μετά την επίδοση της ως άνω αγωγής χρόνο και εφεξής [Παπαδάκης, Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων τ. Α’ (1996) αρ. 2764 βλ. και αρ. 2654, 2656, Αρχανιωτάκης, Η Επαγγελματική Μίσθωση τ. I (2002), σελ. 474-475], ήτοι για τον μετά τις 20.4.2011 (βλ. την .../20.4.2011 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Αιγίου Χ. Π.) χρόνο και εφεξής. Εντούτοις, η μείωση αυτή θα καταλάβει ολόκληρο το εξ 172.000 ευρώ ορισμένο ποσό του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 και όχι μόνο τις δύο τελευταίες τριμηνιαίες δόσεις αυτού, όπως αβασίμως ισχυρίζεται καθής. Και αυτό γιατί οι τριμηνιαίες δόσεις αποτελούν έναντι καταβολές ολοκλήρου του εξ 172.000 ευρώ ορισμένου ποσού του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 και οι ημερομηνίες της 31.3.2011, 30.6.2011 και 30.9.2011 δεν τέθηκαν ως δήλες ημέρες. Αντιθέτως, καταληκτική και δήλη ημέρα καταβολής ολοκλήρου του εξ 172.000 ευρώ ορισμένου ποσού του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 είναι η 31.12.2011, σύμφωνα με όσα προεκτέθηκαν. Περαιτέρω, πιθανολογήθηκε ότι συντρέχει και επείγουσα περίπτωση προσωρινής ρύθμισης της κατάστασης, αφού υπάρχει πιεστική και ανεπίδεκτη αναβολής περίπτωση, που απαιτεί άμεση ρύθμιση, ώστε να αποφευχθεί η δημιουργία ανεπανόρθωτων ή δύσκολα αναστρέψιμων συνεπειών, καθόσον επίκειται η εκ μέρους της καθής καταγγελία της επίδικης (υπο)μισθώσεως που τη συνδέει με την αιτούσα και η αποβολή από την πρώτη της δεύτερης από το επίδικο μίσθιο ακίνητο ξενοδοχειακό συγκρότημα για το λόγο της καθυστερήσεως καταβολής από την αιτούσα του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 και δη του ορισμένου ποσού του εξ 172.000 ευρώ αμείωτου. Κατ’ ακολουθίαν όλων των ανωτέρω πρέπει η κρινόμενη αίτηση, καθ’ ό μέρος κρίθηκε νόμιμη, να γίνει δεκτή ως και κατ’ ουσίαν βάσιμη. Πρέπει, δηλαδή, να ληφθούν σύμφωνα με τα άρθρα 731 και 732 ΚΠολΔ τα ακόλουθα ασφαλιστικά μέτρα για την προσωρινή ρύθμιση της κατάστασης και συγκεκριμένα της απορρέουσας από τη σύμβαση (υπο)μισθώσεως διαρκούς μισθωτικής ενοχικής σχέσης μεταξύ των διαδίκων. Ειδικότερα, πρέπει να διαταχθεί η καθής η αίτηση να παραλείπει προσωρινά και μέχρι την έκδοση τελεσίδικης απόφασης επί της υπ’ αρ. εκθ. καταθ. .../19.4.2011 αγωγής της αιτούσας τις ακόλουθες πράξεις και δη α) να διαταχθεί η καθής να παραλείπει προσωρινά την καταγγελία της μεταξύ των διαδίκων υπομίσθωσης λόγω καθυστερήσεως καταβολής από την αιτούσα του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 και δη του ορισμένου ποσού του εξ 172.000 ευρώ αμείωτου, που είναι καταβλητέο τη δήλη ημέρα της 31.12.2011 και όχι βέβαια για άλλο λόγο (λ.χ. κακή χρήση του μισθίου ή μη παράταση στις 15.12.2011 της εγγυητικής επιστολής για ποσό 172.000 ευρώ) και β) να διαταχθεί η καθής να παραλείπει προσωρινά την εναντίον της αιτούσας άσκηση της απαιτήσεως αποδόσεως της (κατοχής και) χρήσεως του μισθίου ακινήτου και την (με εκτέλεση της οικείας δικαστικής απόφασης ή διαταγής αποδόσεως της χρήσεως του μισθίου ακινήτου) αποβολή της αιτούσας από το μίσθιο ακίνητο για τον ίδιο παραπάνω λόγο, ήτοι για καθυστέρηση καταβολής από την αιτούσα του ετήσιου μισθώματος του έτους 2011 και δη του ορισμένου ποσού του εξ 172.000 ευρώ αμείωτου, που είναι καταβλητέο τη δήλη ημέρα της 31.12.2011 και όχι βέβαια για άλλο λόγο (λ.χ. κακή χρήση του μισθίου ή μη παράταση στις 15.12.2011 της εγγυητικής επιστολής για ποσό 172.000 ευρώ). Τα δικαστικά έξοδα πρέπει να συμψηφιστούν στο σύνολό τους μεταξύ των διαδίκων, επειδή η ερμηνεία των ως άνω κανόνων δικαίου, που εφαρμόσθηκαν, υπήρξε ιδιαίτερα δυσχερής (άρθρο 179 περ. β’ ΚΠολΔ). [...]

Πηγή: nbonline.gr

Δημήτριος Χ. Καραγιάννης, δικηγόρος, Θεσσαλονίκη - Αθήνα.

Επικοινωνία

Θεσσαλονίκη

Πολυτεχνείου 21 (6ος Όροφος), 54626

2310525720

Αθήνα

Σολωμού 58 και Πατησίων (6ος Όροφος), 10682

2103810723

Για να σας παρέχουμε την καλύτερη online εμπειρία, χρησιμοποιούμε cookies.