Καραγιάννης & Συνεργάτες - Δικηγορικό Γραφείο

ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΗΣ - ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ

ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΑ ΓΡΑΦΕΙΑ

ΑΘΗΝΑ - ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ

Επικοινωνήστε μαζί μας
2103810723 (Αθήνα) | 2310525720 (Θεσσαλονίκη) | info@karagiannislawfirm.gr

Προσωρινή ρύθμιση να παραλείπει ο εκμισθωτής την άσκηση της απαίτησης για απόδοση του μισθίου

Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών, αριθμός απόφασης 2750/2014.

Μέχρι να εκδοθεί, στο πλαίσιο της κύριας δίκης, τελεσίδικη ή οριστική (διαπλαστική ή μη) δικαστική απόφαση για τη μείωση ή όχι του συμφωνημένου μισθώματος, το δικαστήριο μπορεί να διατάξει την προσωρινή ρύθμιση της απορρέουσας από τη σύμβαση μισθώσεως διαρκούς μισθωτικής ενοχικής σχέσης και συγκεκριμένα να διατάξει τον εκμισθωτή να παραλείπει προσωρινά την καταγγελία της μίσθωσης για τον λόγο της καθυστέρησης του μισθώματος αμείωτου και να παραλείπει προσωρινά την εναντίον του μισθωτή άσκηση της απαίτησης για απόδοση του μισθίου.

Όπως προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 388 § 1, 288 ΑΚ σε συνδ. Με 682 § εδ. α΄, 731 και 732 ΚΠολΔ, το δικαστήριο μπορεί, ώσπου να εκδώσει στο πλαίσιο της κύριας δίκης την τελεσίδικη ή οριστική (διαπλαστική ή μη) δικαστική απόφασή του για μείωση ή όχι της παροχής «στο μέτρο που αρμόζει» στην περίπτωση του άρθρου 388 § 1 ΑΚ ή στο μέτρο που απαιτείται για την άρση του ουσιώδους της διαφοράς μεταξύ παροχής και αντιπαροχής και για την αποκατάσταση της διαταραχθείσας καλής πίστης στην περίπτωση του άρθρου 288 ΑΚ, να διατάξει την προσωρινή ρύθμιση της κατάστασης και συγκεκριμένα της απορρέουσας από τη σύμβαση έννομης σχέσης, επιλέγοντας το κατά την κρίση του προσφορότερο ασφαλιστικό μέτρο σύμφωνα με το άρθρα 731 και (ιδίως) 732 ΚΠολΔ [Μπέης, Πολιτική Δικονομία τ. 16 (1990), υπό το άρθρο 732, § 3.12, σ. 809]. Ειδικότερα, ώσπου να εκδοθεί στο πλαίσιο της κύριας δίκης η τελεσίδικη ή οριστική (διαπλαστική ή μη) δικαστική απόφαση για τη μείωση ή όχι του (αρχικά συμφωνημένου ή κατ’ αναπροσαρμογή διαμορφούμενου) καταβαλλόμενου μισθώματος (της παροχής) «στο μέτρο που αρμόζει» στην περίπτωση του άρθρου 388 § 1 ΑΚ ή στο μέτρο που απαιτείται για την άρση του ουσιώδους της διαφοράς μεταξύ του καταβαλλόμενου μισθώματος (της παροχής) και της αληθούς αξίας της παραχωρούμενης χρήσης του μισθίου (της αντιπαροχής) και για την αποκατάσταση της διαταραχθείσας καλής πίστης στην περίπτωση ταν άρθρου 288 ΑΚ, το δικαστήριο μπορεί, σύμφωνα με τα άρθρα 731 και 732 ΚΠολΔ να διατάξει την προσωρινή ρύθμιση της απορρέουσας από τη σύμβαση μισθώσεως διαρκούς μισθωτικής ενοχικής σχέσης και συγκεκριμένα μπορεί να διατάξει τον εκμισθωτή: α) να παραλείπει προσωρινά (μέχρι τελεσιδίκου ή οριστικής αποφάνσεως για μείωση ή όχι του μισθώματος) την καταγγελία της μισθώσεως που τον συνδέει με το μισθωτή για το λόγο της καθυστερήσεως καταβολής υπό τον τελευταίο αυτού ακριβώς του μισθώματος αμείωτου και όχι βέβαια για άλλο λόγο και β) να παραλείπει προσωρινά (μέχρι τελεσιδίκου ή οριστικής αποφάνσεως για μείωση ή όχι του μισθώματος) την εναντίον του μισθωτή άσκηση της απαιτήσεως αποδόσεως της (κατοχής και) χρήσεως του μισθίου και την αποβολή αυτού (μισθωτή) από το μίσθιο για τον ίδιο παραπάνω λόγο (καθυστέρηση καταβαλής από τον τελευταίο αυτού ακριβώς του μισθώματος αμείωτου) και όχι βέβαια για άλλο λόγο [βλ. Κράνη σε Κεραμέως/Κονδύλη/Νίκα, ΕρμΚΠοΑΔ (2000) υπό τα άρθρα 731-732, αρ. 5 in fine αναφορικά με τις διαφορές από διαρκείς παροχές κοινής ωφέλειας). Στην υπό στ. α περίπτωση διατάσσεται επιτρεπτώς κατά τα άρθρα 731 και 732 ΚΠολΔ [Κράνης, ό.π. υπό τα άρθρα 731-732, αρ. 3, ΠΠρΑθ 27/1979 Δ 10. 4441 προσωρινή παράλειψη νομικής πράξεως (της διαπλαστικής-καταργητικής της μισθώσεως δικαιοπραξίας της καταγγελίας). Δεν πρόκειται, εδώ, για την αντίθετη περίπτωση της προσωρινής καταδίκης σε δήλωση βουλήσεως (σε ενέργεια νομικής πράξεως) με ασφαλιστικά μέτρα, η οποία όντως απαγορεύεται, αφενός επειδή το άρθρο 949 εδ. α΄ ΚΠολΔ απαιτεί τελεσίδικη (καταψηφιστική) απόφαση στην κύρια διαγνωστική δίκη, αφετέρου επειδή οδηγεί σε πλήρη ικανοποίηση του αντίστοιχου δικαιώματος κατά παράβαση του άρθρου 692 § 4 ΚΠολΔ (Κράνης, ό.π.). Στις παραπάνω περιπτώσεις ασφαλιστέο και προσωρινώς ρυθμιστέο δικαίωμα είναι η εκ του άρθρου 574 ΑΚ διαρκής ενοχική αξίωση του μισθωτή κατά του εκμισθωτή για παραχώρηση σε αυτόν της (κατοχής και) συμφωνημένης χρήσεως του μισθίου αντί μισθώματος μειωμένου στο μέτρο του άρθρου 388 § 1 ΑΚ, άλλως στο μέτρο του άρθρου 288 ΑΚ, αξίωση δηλαδή που απορρέει από το ουσιαστικό δίκαιο και δη όχι από τη μεμονωμένη εφαρμογή της διατάξεως του άρθρου 574 ΑΚ, αλλά από τη συνδυασμένη εφαρμογή της διατάξεως αυτής (του άρθρου 574 ΑΚ) με εκείνη του άρθρου 388 § 1 ΑΚ ή με εκείνη του άρθρου 288 ΑΚ. Επιπλέον, στις παραπάνω περιπτώσεις –η κατά παραδοχή της οικείας αιτήσεως ασφαλιστικών μέτρων του μισθωτή- έκδοση αποφάσεως που διατάσσει: α) την προσωρινή (με την ανωτέρω έννοια) παράλειψη της καταγγελίας της μισθώσεως από τον εκμισθωτή λόγω υπερημερίας του μισθωτή ως προς το πληττόμενο από τη μεταβολή των συνθηκών (με την έννοια του άρθρου 388 § 1 ΑΚ άλλως με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ) μίσθωμα και β) την προσωρινή (με την ανωτέρω έννοια) παράλειψη της ασκήσεως από τον εκμισθωτή εναντίον του μισθωτή της απαιτήσεως αποδόσεως της (κατοχής και) χρήσεως του μισθίου και της αποβολής του μισθωτή από το μίσθο για τον ίδιο παραπάνω λόγο (υπερημερία του μισθωτή ως προς το πληττόμενο από τη μεταβολή των συνθηκών μίσθωμα) δεν προσκρούει στην απαγορευτική διάταξη του άρθρου 692 § 4 ΚΠολΔ. Και αυτό γιατί η λήψη των ως άνω ασφαλιστικών μέτρων δεν οδηγεί στην ολοκληρωτική ικανοποίηση της προαναφερόμενης ασφαλιστέας και προσωρινώς ρυθμιστέας αξιώσεως του μισθωτή κατά του εκμισθωτή εκ του ουσιαστικού δικαίου, καθόσον τούτη έχει ως αντικείμενο παροχή διαρκή και όχι εφάπαξ εκπληρωτέα, αλλά απλώς διατηρεί προσωρινά σε λειτουργία την διαρκή ενοχική σχέση της μίσθωσης κρατώντας την ζωντανή και αποτρέποντας την απονέκρωσή της, με την ικανοποίηση μερικότερων μόνον εκδηλώσεών της. Έτσι, η λήψη των ως άνω ασφαλιστικών μέτρων δεν δημιουργεί αμετάκλητες ή δυσχερώς αναστρέψιμες καταστάσεις, που ματαιώνουν τον πρακτικό σκοπό της κύριας δίκης (βλ. Κράνη, ό.π., υπό το άρθ. 692, αρ. 3 και υπό τα άρθρα 731-732, αρ. 5 in fine αναφορικά με τις διαφορές από διαρκείς παροχές κοινής ωφέλειας για την τελευταία αυτή περίπτωση βλ. και Μπέη, ό.π, υπό το άρθρο 731, § 4.41, σ. 781, ΜΠρΧαλκιδ 123/2013 ΤΝΠ-Νόμος.

Στην υπό κρίση αίτηση, η αιτούσα ανώνυμη εταιρεία εκθέτει, ότι ως μισθώτρια ισογείου και υπογείου καταστήματος με πατάρι που βρίσκεται στην Αθήνα, στην οδό Ερμού αριθ. …, του οποίου η κυριότητα ανήκει κατά το 1/2 εξ αδιαιρέτου στις δύο πρώτες των καθ’ ων η αίτηση κατά το λοιπό δε 1/2 εξ αδιαιρέτου στην τρίτη καθ’ ης, άσκησε κατά των τελευταίων, ως εκμισθώτριες που είναι, την από 24.7.2013 αγωγή της, της οποίας το περιεχόμενο ενσωματώνει στην αίτηση και με την οποία ζητεί να αναγνωριστεί ότι συντρέχει περίπτωση αναπροσαρμογής του μηνιαίως καταβαλλόμενου μισθώματος του ως άνω μισθίου και να αναπροσαρμοστεί τούτα δικαστικά, κατά τα ειδικότερα αναφερόμενα. Επικαλούμενη δε, επικείμενο κίνδυνο εξώσεώς της από το ως άνω μίσθιο, το οποίο αποτελεί την επαγγελματική της στέγη, μετά από καταγγελία –εκ μέρους των καθ’ ων– της μισθωτικής σύμβασης και απαίτηση απόδοσης της χρήσης του ακινήτου, λόγω της μέχρι τη συζήτηση της ως άνω αγωγής αδυναμίας της να καταβάλει το ποσό του μισθώματος, όπως έχει διαμορφωθεί συμβατικά και προ της προσδοκούμενης δικαστικής του αναπροσαρμογής, ζητεί να ρυθμιστεί προσωρινά η κατάσταση, και, πιο συγκεκριμένα, ζητεί να διαταχθούν οι καθ’ ων: Α) να ανέχονται προσωρινά, έως την έκδοση τελεσίδικης απόφασης επί της ως άνω εκκρεμούσας αγωγής της, για την οποία έχει οριστεί δικάσιμος η 22.5.2014, την καταβολή εκ μέρους της μηνιαίου μισθώματος ποσού 12.000 € και Β) να παραλείπουν προσωρινά: α) την εναντίον της άσκηση της απαίτη- σης απόδοσης της κατοχής και χρήσης του μισθίου ακινήτου και την καταγγελία της μεταξύ τους από 5.11.2010 σύμβασης μίσθώσης, β) την (με εκτέλεση της οικείας δικαστικής απόφασης ή διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου) αποβολή της από το μίσθιο ακίνητο για το λόγο της καταβολής εκ μέρους της ως μηνιαίου μισθώματος ποσού 12.000 € και γ) την με οποιονδήποτε τρόπο διεκδίκηση της διαφοράς μεταξύ του καταβαλλόμενου μισθώματος ποσού 17.500 ευρώ και του αιτούμενου με την εκκρεμή αγωγή της ποσού 12.000 ευρώ ανερχόμενη στο ποσό των 5.500 ευρώ. Τέλος, ζητεί, να καταδικαστούν αυτές στην εν γένει δικαστική της δαπάνη. Με αυτό το περιεχόμενο, η αίτηση αρμοδίως εισάγεται ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου (άρθρα 682-683 ΚΠολΔ), το οποίο δικάζει κατά την προκειμένη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων (άρθρα 686 επ. ΚΠολΔ). Είναι νόμιμη ως στηριζόμενη στις διατάξεις που μνημονεύονται στη μείζονα πρόταση, πλην του υπό στοιχείο Β.β. αιτήματος δηλαδή, να διαταχθούν οι καθ’ ων να παραλείπουν την εκτέλεση της οικείας δικαστικής απόφασης ή διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου, το οποίο κατά την ορθή εκτίμηση αυτού, κατατείνει στην αναστολή εκτέλεσης τυχόν εκδοθησόμενης και δη, μη εκδοθείσας ακόμη δικαστικής απόφασης και διαταγής και, ως τέτοιο (το εν λόγω ένδικο αίτημα), πρέπει να απορριφθεί, ως απαράδεκτο, αφενός λόγω της αοριστίας του, καθότι με αυτό ζητείται η αναστολή εκτέλεσης απόφασης που δεν προσδιορίζεται επαρκώς, αφετέρου ως πρόωρα προβαλλόμενο, καθότι ζητείται η αναστολή μη εισέτι εκδοθείσας διαταγής και απόφασης. Συνεπώς, κατά το μέρος που κρίθηκε νόμιμη η αίτηση, πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω κατ’ ουσίαν. Οι καθ’ ων, τόσο με δήλωση των πληρεξουσίων δικηγόρων τους στο ακροατήριο του Δικαστηρίου όσα και με τα έγγραφα σημειώματά τους, αρνούνται την αίτηση και προτείνουν ένσταση έλλειψης κατεπείγοντος, η οποία είναι νόμιμη (άρθρο 682 § 1 ΚΠολΔ) και θα εξεταστεί παρακάτω από ουσιαστική άποψη.

Από … πιθανολογήθηκαν τα ακόλουθα: Δυνάμει του από 5.11.2010 ιδιωτικού συμφωνητικού επαγγελματικής μίσθωσης, οι καθ’ ων, ως συγκυρίες κατά τα 1/2 εξ αδιαιρέτου συνολικά οι δύο πρώτες και κατά το λοιπό 1/2 εξ αδιαιρέτου η τρίτη αυτών, εκμίσθωσαν στην αιτούσα ένα ισόγειο κατάστημα με υπόγειο και πατάρι, συνολικής επιφανείας περίπου 193 τ.μ., που βρίσκεται στην οδό Ερμού, αριθ. …, στην Αθήνα, για ορισμένο χρόνο και δη για 12 έτη, αντί μηνιαίου μισθώματος ποσού 18.500 ευρώ, από το οποίο, ρητά συμφωνήθηκε, να καταβάλλει η αιτούσα το μέρος του από 9.250 ευρώ στην τρίτη των καθ’ ων και το μέρος του από 4.625 ευρώ και άλλα 4.625 ευρώ να το καταβάλλει σε κάθε μια από τις πρώτη και δεύτερη αυτών. Στη συνέχεια, με το από 14.6.2012 ιδιωτικό συμφωνητικό, οι διάδικοι συμφώνησαν τη μείωση του μηνιαίως καταβαλλόμενου μισθώματος, από το παραπάνω ποσό στο ποσό των 17.500 ευρώ, επιμεριζόμενο μεταξύ των καθ’ ων, συμβατικά, ως εξής το ποσό των 9.065 ευρώ ατην τρίτη και το ποσό των 4.532,5 ευρώ σε κάθε μια από τις 1η και 2η των καθ’ ων, αναπροσαρμογή η οποία συνομολογήθηκε για το χρονικό διάστημα από 15.3.2012 έως και 14.3.2013. Ήδη, όμως, και μετά από ένα έτος μετά το ως άνω τροποποιητικό συμφωνητικό, η αιτούσα, επικαλούμενη την συνεχώς επιδεινούμενη οικονομική εν γένει κατάσταση, η οποία έχει σημαντικά επηρεάσει αρνητικά και την δική της επιχείρηση (ένδυσης) που στεγάζεται στο συγκεκριμένο μίσθιο ακίνητο, άσκησε, την από 24.7.2013 αγωγή της (με αριθμό κατάθεσης 2624/2013), με την οποία ζητά να αναπροσαρμοστεί έτι περαιτέρω το ως άνω μηνιαία μίσθωμα, στο ποσό των 12.000 ευρώ και να καταβάλλεται προς τις καθ’ ων κατά την ιδανική μερίδα αυτών επί του μισθίου, ήτοι κατά το ποσό των 6.000 ευρώ στην τρίτη καθ’ ης και κατά το ποσό των 3.000 ευρώ σε κάθε μία από της 1η και 2η αυτών. Πιθανολογείται δε, πράγματι η οικονομική συρρίκνωση των κερδών του συγκεκριμένου καταστήματος που εκμεταλλεύεται η αιτούσα και στεγάζεται στο μίσθιο, για τους λόγους που επικαλείται στην αγωγή, οι οποίοι, κατά πιθανολόγηση, δύνανται να υπαχθούν στους όρους των διατάξεων των άρθρων 288 και 388 ΑΚ. Έτσι, πιθανολογείται και η εν μέρει ευδοκίμηση της αγωγής της αιτούσας, πλην του αιτήματος για την κατά ίσα μέρη σε καθεμία από τις καθ’ ων καταβολή του μισθώματος, καθότι, ο μεταξύ των καθ’ ων επιμερισμός της ωφέλειας από το κοινό πράγμα τους, καθόλου δεν αφορά στην αιτούσα, η οποία, εν πάση περιπτώσει δεν επικαλείται καμία νέα περί τούτου συμφωνία μεταξύ τους, ούτε, άλλωστε, πιθανολογείται τέτοια συμφωνία. Περαιτέρω, πιθανολογούνται τα εξής: α) η αδυνομία της αιτούσας να καταβάλει κανονικά και εμπρόθεσμα, μέχρι την έκδοση απόφασης επί της ως άνω αγωγής της, το μίσθωμα όπως αναπροσαρμόσθηκε με το από 14.6.2012 ιδιωτικό συμφωνητικό μεταξύ ιων διαδίκων, β) ο κίνδυνος να καταγγείλουν οι καθ’ ων τη μισθωτική σύμβαση, για μόνο το λόγο ότι η αιτούσα αδυνατεί να ανταπεξέλθει στις συμβατικές της υποχρεώσεις ενώ βάσιμα προσδοκά τη δικαστική μεταρρύθμιση αυτών, γ) ο κίνδυνος ερίδων και διαπληκτισμών μεταξύ των καθ’ ων και του νομίμου εκπροσώπου της αιτούσας. Κατόπιν αυτών, κατά την κρίση του Δικαστηρίου, συντρέχει νόμιμη περίπτωση να ρυθμιστεί προσωρινά η κατάσταση που υφίσταται στα πλαίσια της από 5.11.2010 μισθωτικής σύμβασης μεταξύ των διαδίκων, όπως αυτή τροποποιήθηκε με το από 14.6.2012 ιδιωτικό συμφωνητικό μεταξύ τους, κατά τα ειδικότερο οριζόμενα στο διατακτικά της παρούσας. Τα δικαστικά έξοδα των διαδίκων πρέπει να συμψηφιστούν συνολικά, λόγω της εν μέρει νίκης και ήττας εκατέρωθεν (άρθρο 178 ΚΠολΔ).

Για τους λόγους αυτούς: Δικάζει κατ’ αντιμωλίαν των διαδίκων. Απορρίπτει ό,τι κρίθηκε στο σκεπτικό ως απορριπτέο. Δέχεται εν μέρει την αίτηση.Διατάσσει τις καθ’ ων η αίτηση να ανέχονται προσωρινά, ήτοι μέχρι την έκδοση οριστικής απόφασης επί της από 24.7.2013 αγωγής, την εκ μέρους της αιτούσας καταβολή προς αυτές, ως μίσθωμα για το μίσθιο που αφορά στην από 5.11.2010 μεταξύ τους μισθωτική σύμβαση, καθώς και την από 14.6.2012 τροποποιητική, το ποσό των δώδεκα χιλιάδων (12.000) ευρώ, υπό τον όρο ότι αυτό θα καταβάλλεται εμπρόθεσμα, δηλ. μέσα στο πρώτο πενθήμερο κάθε ημερολογιακού μήνα, το μεν μέρος αυτού από 6.000 ευρώ στην τρίτη των καθ’ ων, το δε μέρος αυτού από 3.000 ευρώ σε κάθε μία από τις 1η και 2η των καθ’ ων. Διατάσσει τις καθ’ ων να παραλείπουν προσωρινά, και μέχρι την έκδοση τελεσίδικης απόφασης επί της με αρ. καταθ. 2624/2013 αγωγής της αιτούσας σε βάρος τους, την καταγγελία της άνω μισθωτικής σύμβασης, την εναντίον της αιτούσας άσκηση της απαίτησης απόδοσης της (κατοχής και) χρήσης του μισθίου ακινήτου και την με οποιονδήποτε τρόπο διεκδίκηση της διαφοράς μεταξύ του καταβαλλόμενου μισθώματος ποσού 17.500 ευρώ και του αιτούμενου με την εκκρεμή αγωγή της ποσού 12.000 ευρώ, ανερχόμενη στα ποσό των 5.500 ευρώ.

Επικοινωνία

Θεσσαλονίκη

Πολυτεχνείου 21 (6ος Όροφος), 54626

2310525720

Αθήνα

Σολωμού 58 και Πατησίων (6ος Όροφος), 10682

2103810723

Για να σας παρέχουμε την καλύτερη online εμπειρία, χρησιμοποιούμε cookies.