Καραγιάννης & Συνεργάτες - Δικηγορικό Γραφείο

ΚΑΡΑΓΙΑΝΝΗΣ - ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ

ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΑ ΓΡΑΦΕΙΑ

ΑΘΗΝΑ - ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ

Επικοινωνήστε μαζί μας
2103810723 (Αθήνα) | 2310525720 (Θεσσαλονίκη) | info@karagiannislawfirm.gr

Ευθύνη από τις διαπραγματεύσεις

Πολυμελές Πρωτοδικείο Ζακύνθου, αριθμός απόφασης 72/2013.

Περίληψη: Ευθύνη από τις διαπραγματεύσεις. Προϋποθέσεις. Διάκριση από την ευθύνη από την αδικοπραξία. Έννοια διαπραγματεύσεων. Έννοια πταίσματος. Υπολογισμός αποζημίωσης. Αρνητικό διαφέρον. Αιτιώδης συνάφεια μεταξύ συμπεριφοράς και ζημίας. Στοιχεία σχετικής αγωγής. Ματαίωση σύμβασης αγοραπωλησίας οικίας υπό κατασκευή λόγω πολεοδομικών παραβάσεων που εμπόδιζαν την κατάρτιση οριστικής σύμβασης. Ευθύνη του εκπροσώπου της πωλήτριας εταιρείας που απέκρυψε τα νομικά προβλήματα. Αποζημίωση του ενάγοντος για τις δαπάνες που υποβλήθηκε στο στάδιο των διαπραγματεύσεων και ειδικότερα στο ποσό της προκαταβολής και στην αμοιβή του πληρεξουσίου δικηγόρου του για τη διενέργεια ελέγχου τίτλων του ακινήτου. Εξαφανίζει την υπ’ αριθμ. 73/2010 απόφαση του Ειρηνοδικείου Ζακύνθου. Η ευθύνη από τις διαπραγματεύσεις, που διαφέρει από την ευθύνη από την αδικοπραξία, έχει εφαρμογή και στην περίπτωση ματαίωσης της σύμβασης ή της ακυρότητας αυτής, όταν ο υπαίτιος της ματαίωσης έδωσε διαβεβαιώσεις για την κατάρτιση της σύμβασης ή απέκρυψε τους λόγους της ακυρότητας αυτής, οπότε έχει υποχρέωση αποκατάστασης της ζημίας του άλλου που πίστεψε στην κατάρτιση έγκυρης σύμβασης. Στην προκειμένη περίπτωση ο ενάγων ήλθε σε διαπραγματεύσεις με τον νόμιμο εκπρόσωπο της εναγομένης ανώνυμης εταιρίας για την αγορά μίας μεζονέτας στην Ζάκυνθο, με την συμφωνία το οριστικό συμβόλαιο να γίνει το αργότερο 2 μήνες μετά, όταν η μεζονέτα θα έχει αποπερατωθεί. Πλην όμως το συμβόλαιο δεν έγινε ποτέ γιατί η ανέγερση της επίδικης οικίας είχε πολεοδομικά προβλήματα (αυθαίρετες κατασκευές κ.λπ.), προβλήματα που υπαίτια απέκρυψε ο εκπρόσωπος της εναγομένης. Υποχρεώνεται η εναγομένη να καταβάλλει νομιμότοκα στον ενάγοντα το ποσό της προκαταβολής συν την αμοιβή του δικηγόρου για έλεγχο τίτλων στο οικείο Υποθηκοφυλακείο.

[...] Ο εκκαλών άσκησε ενώπιον του Ειρηνοδικείου Ζακύνθου την από 10-1-2008 και με αριθμό κατάθεσης δικογράφου 12/2008 αγωγή του, την οποία ζήτησε να γίνει δεκτή. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την υπ’ αριθμ. 73/2010 οριστική απόφασή του, απέρριψε αυτή. Ο εκκαλών προσβάλλει την απόφαση αυτή με την από 12-7-2010 και με αριθμό κατάθεσης δικογράφου 13/2010 έφεσή του, η συζήτηση της οποίας προσδιορίσθηκε για τις 2-3-2011. Ήδη ματαιωθείσας της συζήτησης της υπόθεσης κατά την ανωτέρω δικάσιμο, επαναφέρει αυτήν προς συζήτηση με την από 8-4-2011 και με αριθμό κατάθεσης δικογράφου 15/2012 κλήση του, η συζήτηση της οποίας προσδιορίσθηκε για τις 5-12- 2012 και μετά από αναβολή για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας και γράφτηκε στο πινάκιο. Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης, οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στις προτάσεις τους. Η υπό κρίση έφεση κατά της υπ’ αριθμ. 73/2010 οριστικής απόφασης του Ειρηνοδικείου Ζακύνθου, που εκδόθηκε κατά την τακτική διαδικασία ερήμην της εναγόμενης και ήδη εφεσίβλητης, έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 495 παρ. 1, 2, 496, 511, 513, 516, 517, 518 παρ. 2 και 520 ΚΠολΔ), δεδομένου ότι κατατέθηκε στη Γραμματεία του Ειρηνοδικείου Ζακύνθου στις 26-7-2010 και δεν προκύπτει επίδοση στον εκκαλούντα της προσβαλλομένης απόφασης, η οποία δημοσιεύθηκε στις 30-6-2010 (άρθρα 495 παρ. 1, 2, 496, 511, 513, 516, 517, 518 παρ. 2 και 520 ΚΠολΔ). Επομένως, αρμοδίως φέρεται προς συζήτηση (άρθρο 18 παρ. 2 ΚΠολΔ, όπως ίσχυε κατά το χρόνο άσκησης της υπό κρίση έφεσης) ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, επειδή δε η εκκαλούμενη απόφαση εκδόθηκε, όπως προαναφέρθηκε, ερήμην της εναγομένης και ήδη εφεσίβλητης, πρέπει η έφεση να γίνει τυπικά δεκτή (άρθρα 495 παρ. 1, 511, 518 παρ. 1 ΚΠολΔ), να εξαφανισθεί η προσβαλλόμενη απόφαση μέσα στα όρια που καθορίζονται από τους λόγους έφεσης, που αφορούν εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου, χωρίς να απαιτείται να ευδοκιμήσει προηγουμένως κάποιος από αυτούς, εν συνεχεία δε να κρατηθεί η αγωγή από το Δικαστήριο τούτο και να δικασθεί με την ίδια διαδικασία, σύμφωνα με όσα ορίζει η διάταξη του άρθρου 528 ΚΠολΔ, όπως ισχύει μετά την αντικατάσταση της με το άρθρο 44 παρ. 2 Ν. 3994/2011 (ΑΠ 829/2008, ΕφΘεσ 383/2012, ΕφΔωδ 136/2009 δημ. ΝΟΜΟΣ). Κατά το άρθρο 197 ΑΚ, κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων για τη σύναψη της σύμβασης, τα μέρη οφείλουν αμοιβαία να τηρούν τη συμπεριφορά που επιβάλλουν η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Κατά δε το άρθρο 198 παρ 1 ΑΚ, όποιος κατά τις διαπραγματεύσεις από πταίσμα του προξενήσει στον άλλον ζημία υποχρεούται να την ανορθώσει και αν η σύμβαση δεν καταρτίστηκε. Προϋποθέσεις της προσυμβατικής ευθύνης είναι η ύπαρξη σταδίου διαπραγματεύσεων, η αντισυμβατική συμπεριφορά του αντισυμβαλλόμενου, η υπαιτιότητα, η επέλευση ζημίας και η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας ανάμεσα στον νόμιμο λόγο ευθύνης, δηλαδή στην υπαιτιότητα και τη ζημία.

Ειδικότερα, κατά την έννοια των διατάξεων αυτών διαπραγματεύσεις νοούνται οι προφορικές ή έγγραφες ανταλλαγές απόψεων των ενδιαφερομένων για τη σύναψη ορισμένης συμβάσεως με τις οποίες επιδιώκεται η βαθμιαία προσέγγιση των διαφορετικών αρχικών θέσεων τους σχετικά με τους όρους της υπό συζήτηση σύμβασης μέχρι την τελική σύμπτωση τους ή την αδυναμία τέτοιας σύμπτωσης. Το στάδιο των διαπραγματεύσεων διαρκεί μέχρι την διακοπή τους και ματαίωση της σύμβασης ή την κατάρτιση της. Κατά το στάδιο αυτό επιβάλλεται η παροχή διασαφηνιστικών πληροφοριών και εξηγήσεων σε σχέση με το αντικείμενο της σύμβασης και μάλιστα τέτοιων που θα μπορούσαν να ασκήσουν επιρροή στην απόφαση του άλλου, δηλαδή η λεγάμενη υποχρέωση διαφώτισης και προστασίας. Η ευθύνη από τις διαπραγματεύσεις που διαφέρει από την ευθύνη από την αδικοπραξία έχει εφαρμογή και στην περίπτωση ματαίωσης της σύμβασης ή της ακυρότητας αυτής όταν ο υπαίτιος της ματαίωσης έδωσε διαβεβαιώσεις για την κατάρτιση της σύμβασης ή απέκρυψε τους λόγους της ακυρότητας αυτής, οπότε έχει υποχρέωση αποκατάστασης της ζημίας του άλλου που πίστεψε στην κατάρτιση έγκυρης σύμβασης. Περαιτέρω, ως πταίσμα κατά την έννοια των διατάξεων αυτών νοείται η μη τήρηση της συμπεριφοράς που επιβάλλουν η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Τέλος, η ζημία πρέπει να βρίσκεται σε αιτιώδη σύνδεσμο προς την αθέμιτη ή την αντίθετη συμπεριφορά του άλλου προς τα χρηστά συναλλακτικά ήθη και η υπαίτια συμπεριφορά που προκάλεσε τη ζημία να εκδηλώνεται κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων. Η αποζημίωση περιλαμβάνει το αρνητικό διαφέρον της σύμβασης, δηλαδή τη ζημία που υπέστη ο διαπραγματευόμενος επειδή πίστεψε στην κατάρτιση της σύμβασης και την οποία θα απέφευγε αν από την αρχή τηρούσε αρνητική στάση. Το αρνητικό αυτό διαφέρον εκτός των άλλων περιλαμβάνει την περιουσιακή μείωση, όπως τις δαπάνες για τη σύναψη της σύμβασης και την προκαταβολή, εφ’ όσον αυτή είναι επακόλουθο του προσυμβατικού πταίσματος (ΑΠ 1302/2010, ΕφΑΘ 1470/2011 δημ. ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, για την πληρότητα κατ’ άρθρο 216 ΚΠολΔ της αγωγής αποζημίωσης λόγω ευθύνης από διαπραγματεύσεις, αρκεί να μνημονεύεται στο αγωγικό δικόγραφο η ύπαρξη σχέσης διαπραγματεύσεων, η αντισυναλλακτική συμπεριφορά του εναγομένου, η υπαιτιότητα του, η ζημία καθώς και η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ συμπεριφοράς και ζημίας (βλ. Β. Βαθρακοκοίλη ΕΡΝΟΜΑΚ τ. Α`, σελ. 818 επ.). Στην προκειμένη περίπτωση, με την από 10-1-2008 και με αριθμό κατάθεσης δικογράφου 12/2008 αγωγή του, ο ενάγων και ήδη εκκαλών εξέθετε ότι στη Ζάκυνθο, τον Δεκέμβριο του έτους 2005 ήλθε σε διαπραγματεύσεις με τον νόμιμο εκπρόσωπο της εναγομένης ανώνυμης εταιρίας, ....., για την αγορά μιας οικίας (μεζονέτας), ευρισκομένης στη θέση «Ξηροκάστελλο» Βασιλικού Ζακύνθου, η οποία περιγράφεται αναλυτικώς στην αγωγή. Οτι η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου πώλησης θα λάμβανε χώρα το αργότερο εντός δύο μηνών, οπότε η παραπάνω οικία θα είχε αποπερατωθεί πλήρως. Οτι, παρά την άπρακτη παρέλευση της συμφωνημένης προθεσμίας, η σύμβαση δεν καταρτίσθηκε, η αιτία δε ήταν τα πολεοδομικά προβλήματα που αντιμετώπιζε η εναγομένη με την ανέγερση της εν λόγω οικίας, τα οποίας δεν επέτρεπαν την ολοκλήρωσή της και τα οποία ο νόμιμος εκπρόσωπος της εναγομένης είχε υπαίτια αποκρύψει από τον ενάγοντα κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων. Οτι από την παραπάνω αντισυναλλακτική και υπαίτια συμπεριφορά του νομίμου εκπροσώπου της εναγομένης, για την οποία ευθύνεται η τελευταία, ζημιώθηκε κατά το ποσό των 10.000 ευρώ, το οποίο είχε δώσει ως προκαταβολή για τη σύναψη της ανωτέρω σύμβασης πώλησης και το ποσό των 1.365 ευρώ, που κατέβαλε ως αμοιβή δικηγόρου για έλεγχο τίτλων στο οικείο Υποθηκοφυλακείο.

Με βάση αυτό το ιστορικό, ο ενάγων ζητούσε να υποχρεωθεί η εναγομένη να του καταβάλει το συνολικό ποσό των 11.365 ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της αγωγής και μέχρι την εξόφληση, να κηρυχθεί η απόφαση προσωρινά εκτελεστή και να καταδικασθεί η εναγομένη στη δικαστική του δαπάνη. Η αγωγή, για το αντικείμενο της οποίας καταβλήθηκε το ανάλογο τέλος δικαστικού ενσήμου με τις νόμιμες προσαυξήσεις (βλ. τα υπ’ αριθμ. ΣΤ 69025755 διπλότυπο είσπραξης Δ.Ο.Υ. Ζακύνθου και .... γραμμάτιο είσπραξης Ε.Τ.Ε.), είναι επαρκώς ορισμένη, διότι περιέχει όλα τα αναγκαία στοιχεία για τη νομική της θεμελίωση, κατά τα διαλαμβανόμενα στη νομική σκέψη της παρούσας, ήτοι την ύπαρξη διαπραγματεύσεων, την αντισυναλλακτική συμπεριφορά της εναγομένης, την υπαιτιότητα, τη ζημία και την αιτιώδη συνάφεια μεταξύ συμπεριφοράς και ζημίας. Περαιτέρω, είναι νόμιμη, σύμφωνα και με όσα στην προηγηθείσα νομική σκέψη εκτίθενται, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 71, 197, 198, 297, 346 ΑΚ και 176 ΚΠολΔ. Πρέπει, συνεπώς, να ερευνηθεί περαιτέρω κατ’ ουσίαν. Από την εκτίμηση της ένορκης κατάθεσης του μάρτυρα του ενάγοντος, που εξετάσθηκε στο ακροατήριο του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, η οποία περιέχεται στα ταυτάριθμα με την εκκαλούμενη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασής του, καθώς και των εγγράφων που οι διάδικοι επικαλούνται και προσκομίζουν, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Τον Δεκέμβριο του 2005, ο ενάγων ήλθε σε επαφή με τον νόμιμο εκπρόσωπο της εναγομένης ανώνυμης ξενοδοχειακής εταιρίας, ....., προκειμένου να διαπραγματευθεί την αγορά μιας οικίας (μεζονέτας σε δύο επίπεδα), ιδιοκτησίας της εναγομένης, που βρίσκεται σε συγκρότημα κατοικιών στο Ξηροκάστελλο Βασιλικού Ζακύνθου, στο οικόπεδο με αριθμό 10, έχει εμβαδό κλειστών χώρων 127,70 τ.μ., μπαλκόνι/εξώστη εμβαδού 5,50 τ.μ., αναλογία και ιδιοχρησία κήπου στο οικόπεδο 680 τ.μ. περίπου και προσδιορίζεται από τα στοιχεία Β-1. Η ύπαρξη σταδίου διαπραγματεύσεων αποδεικνύεται από την από 1-12-2005 γραπτή προσφορά και το από 18-12- 2005 έγγραφο εκδήλωσης ενδιαφέροντος, που έλαβε ο ενάγων από την εναγομένη και στα οποία αναγράφονται αναλυτικά τα στοιχεία της οικίας και το προτεινόμενο τίμημα. Στο πλαίσιο των ανωτέρω διαπραγματεύσεων, ο ενάγων ανέθεσε στον πληρεξούσιο δικηγόρο του ..., δικηγόρο Ζακύνθου, τον έλεγχο στο οικείο Υποθηκοφυλακείο των τίτλων ιδιοκτησίας, βαρών, διεκδικήσεων κλπ. σχετικά με την οικία που επρόκειτο να αγοράσει, καταβάλλοντας ως αμοιβή το ποσό των 1.365 ευρώ, όπως προκύπτει από την υπ’ αριθμ. 661/25-10-2009 απόδειξη παροχής υπηρεσιών. Μετά δε την επίτευξη συμφωνίας, ο ενάγων κατέβαλε προς την ενάγουσα το ποσό των 10.000 ευρώ ως προκαταβολή, όπως προκύπτει από την από 19-2-2005 απόδειξη που προσκομίζει (γεγονός που δεν αμφισβητείται από την εναγομένη), ενώ το οριστικό συμβόλαιο συμφωνήθηκε να καταρτισθεί εντός ενός μηνός περίπου, χρόνο κατά τον οποίο θα είχε αποπερατωθεί πλήρως η οικοδομή και θα είχε ολοκληρωθεί η διαμόρφωση του εξωτερικού χώρου και της πισίνας. Περαιτέρω, από τα ίδια ως άνω αποδεικτικά μέσα αποδείχθηκε ότι η αγοραπωλησία της παραπάνω οικίας, αλλά και των λοιπών αυτοτελών κατοικιών του οικοπέδου, δεν μπορούσε να πραγματοποιηθεί, καθώς υπήρχαν πολεοδομικές παραβάσεις (αυθαίρετες κατασκευές κλπ.), τις οποίες γνώριζε ο νόμιμος εκπρόσωπος της εναγομένης και για το λόγο αυτό, απέφευγε να παραδώσει στον ενάγοντα τα σχετικά με την κατασκευή έγγραφα που του ζητούσε (αρχιτεκτονικά σχέδια, μελέτη του μηχανικού), όπως με σαφήνεια κατέθεσε ο μάρτυρας. Για τα παραπάνω ζητήματα, που αφορούσαν το πολεοδομικό καθεστώς της προς πώληση οικίας και γενικότερα για τους λόγους που κώλυαν τη σύναψη της οριστικής σύμβασης, ο νόμιμος εκπρόσωπος της εναγομένης δεν ενημέρωσε τον ενάγοντα, όπως όφειλε, με βάση τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών.

Αντιθέτως, εκείνος, αφού, διαβεβαιώνοντας δολίως τον ενάγοντα ότι η ανέγερση της οικίας βαίνει κανονικά και πρόκειται σύντομα να ολοκληρωθεί, πέτυχε να εισπράξει την προκαταβολή των 10.000 ευρώ, άφησε να παρέλθει άπρακτη η προθεσμία του ενός μηνός που είχαν θέσει για την παράδοση της οικίας και, στη συνέχεια, για χρονικό διάστημα 8 μηνών, κατά το οποίο ο ενάγων τον οχλούσε, προκειμένου να καταρτίσουν τη σύμβαση, αλλά και να ενημερωθεί για τους λόγους της καθυστέρησης, απέφευγε όσο μπορούσε την επικοινωνία και με υποσχέσεις επεδίωκε να καθησυχάσει τον ενάγοντα, με αποτέλεσμα, εν τέλει, η πώληση να ματαιωθεί. Σημειωτέον ότι όλα τα παραπάνω πραγματικά περιστατικά δεν τα αρνείται ο εναγόμενος με τις προτάσεις του. Με βάση αυτά, ενόσω διαρκούσε το στάδιο των διαπραγματεύσεων, ο ενάγων ζημιώθηκε από την αντισυναλλακτική και υπαίτια συμπεριφορά του νομίμου εκπροσώπου της εναγομένης εταιρίας κατά το ποσό των 10.000 ευρώ, που κατέβαλε ως προκαταβολή και το ποσό των 1.365 ευρώ, που κατέβαλε ως αμοιβή του πληρεξουσίου δικηγόρου του για τη διενέργεια ελέγχου τίτλων και συνολικά κατά το ποσό των 11.365 ευρώ, το οποίο και πρέπει να του αποδοθεί. Συνεπώς, πρέπει η υπό κρίση αγωγή να γίνει δεκτή ως και κατ’ ουσίαν βάσιμη και να υποχρεωθεί η εναγομένη να καταβάλει στον ενάγοντα το ανωτέρω ποσό, με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της αγωγής μέχρι την εξόφληση και να καταδικασθεί, λόγω της ήττας της (άρθρο 176 ΚΠολΔ), στα δικαστικά του έξοδα και των δύο βαθμών δικαιοδοσίας, όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ: ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων. ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικά και ουσιαστικά την έφεση. ΕΞΑΦΑΝΙΖΕΙ την υπ’ αριθμ. 73/2010 οριστική απόφαση του Ειρηνοδικείου Ζακύνθου. ΚΡΑΤΕΙ την υπόθεση και δικάζει την από 10-1-2008 και με αριθμό κατάθεσης δικογράφου 12/2008 αγωγή. ΔΕΧΕΤΑΙ αυτήν. ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ την εναγομένη να καταβάλει στον ενάγοντα το ποσό των έντεκα χιλιάδων τριακοσίων εξήντα πέντε (11.365) ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την επίδοση της αγωγής και έως την εξόφληση. ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ την εναγομένη να καταβάλει τα δικαστικά έξοδα του ενάγοντος και των δύο βαθμών δικαιοδοσίας, τα οποία ορίζει στο ποσό των πεντακοσίων (500) ευρώ.

Επικοινωνία

Θεσσαλονίκη

Πολυτεχνείου 21 (6ος Όροφος), 54626

2310525720

Αθήνα

Σολωμού 58 και Πατησίων (6ος Όροφος), 10682

2103810723

Για να σας παρέχουμε την καλύτερη online εμπειρία, χρησιμοποιούμε cookies.